蓝光0首付0月供政策研究(终稿).pptx.pptx

蓝光“0首付0月供”政策研究蓝光六盘联动，大搞商业“0首付0月供”促销活动，引发全城关注。随着市场下行趋势发展，房地产营销大战全面展开，各大开发商纷纷推出各种优惠政策，其中最为抢眼的是蓝光。9月底，蓝光集团，推出“商业0首付0月供”促销政策。此优惠政策一出，立即引发全城关注，到底是噱头，还是实质优惠，我们实地考察了蓝光空港国际城、蓝光金双楠两大项目，对此政策做了进一步研究。为独栋商业量身打造。此次优惠活动，是蓝光统一执行，只针对楼盘的独栋商业销售，底商不享受该政策优惠。参加本次优惠活动的六大项目均有独栋商业，具有大体量，去化状况不理想的特点。目的在于快速去化难点商业，缩减销售周期，实现资本快速运转。Coco金沙Coco国际蓝光花满庭2期空港国际城蓝光金双楠蓝光幸福满庭客户主要有三种购买情况购买方式享受政策政策详情全款购买每月获得固定收益针对全款客户，房价的一半将在蓝光统一经营的10年内，按照银行按揭利息（均按银行基准利率计算），由第三方投资机构每年每月支付给客户。有首付，需要贷款0月供针对有首付客户，将向银行申请商业贷款，并自行还贷。同时，在蓝光统一经营的10年内，贷款部分按照银行按揭利息（按照客户贷款利率计算），由第三方投资机构每年每月支付给客户。无首付，需要贷款0首付，0月供针对0首付0月供客户，分为两步运作：第一步，0首付实现：需要提供大成都范围、无抵押、无贷款的等值住宅房产，抵押给银行，获得首付款，由第三方投资机构代为运作。抵押贷款（年利率6%-8%不等）的方式，根据楼盘具体情况适当调整还款方式。例如：蓝光空港国际城统一运营10年内，客户抵押贷款每两年需还本付息一次，可循环5次，每次支付贷款金额的2%作为手续费。蓝光金双楠统一运营10年内，客户抵押贷款还款可分三年期和十年期两种方式。3年期还款，先息后本，年利率6%-8%，3年期内每年1-11月还利息，12月还本付息，次年循环；10年期还款，等额本息，年利率6%-8%，10年还清。第二步，0月供实现：客户将向银行申请商业贷款，并自行还贷。同时，在蓝光统一经营的10年内，贷款部分按照银行按揭利息（按照客户贷款利率计算），由第三方投资机构每年每月支付给客户。所有购买客户，都需要牺牲10年的营业权，由蓝光统一运营管理。4%-11%的投资回报率，对短期资金短缺投资者有较大吸引力；以蓝光空港国际城项目，投资一套价值100万商铺为例。购买方式优惠政策贷款基准利率利率浮动浮动后利率首付金额贷款金额贷款期限月供每月收益10年总投资10年总收益（商铺按照10年涨幅5%计算）每年投资收益率全款购买每月获得固定收益///100万///5690元100万68.28万+商铺（估值105万）7.3%有首付，需要贷款0月供6.55%30%8.52%50万50万10年6204元6204元50万商铺（估值105万）11%无首付，需要贷款0首付抵押贷款6.15%15%7.07%0元50万每2年需还本付息一次，可循环5次，每次支付贷款金额的2%作为手续费前23个月月供利息，第24月还本付息0元本金50万手续费5万利息18.83万(等额本息）合计：73.83万商铺（估值105万）4.2%0月供商业贷款6.55%30%8.52%0元50万10年6204元6204元从投资者收益角度看，10年的投资总收益率在4%-11%之间，和市场上其他楼盘的商铺投资收益相比，无明显优势。对于短期无法筹集首付资金的客群，将不动产投资，产生4.2%的投资收益具有较大吸引力。相比较三种投资方式，其中第二种投资回报高达11%，全款投资每年回报最高少接近7%。开发商快速去化库存，且实现短期资本运作，同时加大后期商业运营的风险。假如在蓝光空港国际城，卖出一套价值100万商铺，一楼3.33万/㎡，面积30平米。购买方式客户投资和收益开发商贡献总结10年客户总投资返租金年均投资收益率年均返租金收益率月均支付客户金额月租金贡献（元/平米）当前市场月租金贡献（元/平米）全款购买100万68.28万+商铺（估值105万）7.3%6.83%5690元189.760-120如果每年租金水平5%上涨的幅度，按150元/㎡平均租金计算，10年后达到233元/㎡，平均每年租金190元/㎡。即蓝光经营的前10年，基本盈亏平衡。有首付，需要贷款50万商铺（估值105万）11%5.99%6204元206.860-120无首付，需要贷款本金50万手续费5万利息18.83万合计：73.83万商铺（估值105万）4.2%5.02%6204元206.860-120从开发商收益角度看，如果每年租金水平按照5%上涨的幅度计算，10年后达到233元/㎡，平均每年租金190元/㎡，达到190-207元/平米的月租金贡献水平范围。即蓝光经营的前10年，基本盈亏平衡。所以对于开发商而言