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* * * * * * * * * * * * * * * * * 相続時精算課税制度と住宅取得資金贈与の併用 ? Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. * ? Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 相続時精算課税制度を分割対策に活用 * 相続時精算課税制度のメリット?デメリット ? Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 将来、値上がりする財産を贈与する！ * ※ただし、小規模宅地等の特例の適用が有利な宅地には使わない方がよい 賢い贈与の方法とは？ 更地をそのまま贈与するのではなく、アパート等を新築して土地建物を贈与した方が良い！ ? Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. * 戸建賃貸が相続対策に効く理由 ? Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. * ? Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 相続税の還付 * 借地権割合60％ 借家権割合30％ 更　　　地 評価額3億 土地300坪 路線価100万/坪 貸家建付地 ①貸家建付地の評価額 　 3億×（1-60％×30％）＝246百万 ②借入金　　　　　　 　 　 ▲400百万 ③マンション評価額 4億×60％×（1-30％） ＝168百万 ④相続税評価額①＋②＋③ ＝1,400万 　基礎控除内につき相続税はかからない！ 建築費4億円ワンルーム60戸 表面利回り10％ 実質利回り3％ 1,200万円/年 借金4億、ワンルーム60戸の重圧とは？ 相続人 妻 1人、子供2人?相続税評価格 3億円?早見表より → 2,860万円 ? Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. * アパマンを新築しない相続対策 ? Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. * 更　　　地 3億で売却 土地300坪 路線価100万/坪 中古賃貸マンション ①貸家建付地の評価額 　 1.5億×80%×（1-80％×30％）＝9,120万 ②マンション評価額 1.5億×60%×（1-30％） ＝6,300万 ③相続税評価額①＋②＝1億5,420万 ④相続税合計　約795万円 3億円で現金購入都心中古ファミリー賃貸15戸 表面利回り10％、実質利回り3％ 借金なしで 年間900万円のCF 相続人 妻 1人、子供2人?相続税評価格 3億円?早見表より → 2,860万円 借地権割合80％ 借金なしで約1,700万円も節税 アパマンを新築 新築時は相続税がゼロ 地方の土地 多額の借金 ライバル物件のさらなる新築供給 空室率増大の借金返済のプレッシャー 相続人は賃貸経営のど素人 土地売却→現金で物件購入 資産の圧縮効果は新築よりも小さい 相続税はゼロにならない 借金のプレッシャー無し 都心であれば空室の心配なし 安定したキャッシュフロー CFで相続税の支払い可能 資産価値のアップ期待大 買い替え特例が可能か？ ? Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. * 相続対策効果の比較 特定事業用資産の買換え特例とは？ 従前の事業用資産を売却し、新たに事業用資産に買換えた時、売却資産の譲渡益の80％を無かったものにしてくれる特例（売却資産≦買換え資産の場合） ? Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. * ? Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 特定事業用資産の買換特例（1） イ. 譲渡資産の譲渡価格×0.2 = 収入金額 ロ. （譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×0.2= 必要経費 ハ. 収入金額－必要経費＝課税される譲渡所得の金額 譲渡資産1億円 買換資産1億円 7,000万円 譲渡利益 1,400 万円 5,600万円↓0 3,000万円