盛達金盘定价策划报告(二).docVIP

目 录 5 垂直价差和水平价差的确定 1 5.1垂直价差 1 5.1.1垂直价差的含义及分布规律 1 5.1.2影响垂直价差的因素 1 5.2水平价差 2 5.2.1水平价差的含义。 2 5.2.2影响水平极差的因素 2 5.3因素成对比较 2 5.3.1因素成对比较表 2 5.4户型划分 3 5.5分户定价 3 6调价策略 4 6.1调价方式 4 6.1调价时机 4 6.2调价模式 4 6.2.1按施工进度调价 4 6.2.2销售推动模式 4 6.2.3品质不打折 5 7客户调查问卷 5 5 垂直价差和水平价差的确定 5.1垂直价差 5.1.1垂直价差的含义及分布规律 根据行业惯例，，就二层以上而言，不论是小高层，还是高层，其最高价格几乎全是在顶层，主要在于私密性好，采光、通风、视野等条件佳，但本项目楼层较低，顶层不具备以上优势，而且顶层保温性相对较差，因此不具备优势价位的条件，因此在上一报告中建议，本项目顶层赠送空中露台，来弥补缺憾，可将价格相对二层持平。 5.1.2影响垂直价差的因素 楼层越多，则最高与最低的楼层的价差越大。影响垂直价差的因素主要有楼层数，市场状况以及目标客户的生活习性等。 本项目一层为商业，由于商铺与住宅价值差异较大，根据行业惯例，设定商铺均价为住宅均价的1.3倍，即1.3*24715=32129.5元/㎡。 北京社区楼盘底商价格参照表 房源名称 房源地址 价格 冠军城 北沙滩桥东南角劳动大厦东200米路南 30000元/平方米 双花园小区 广渠门外大街31号 18000元/平方米 美伦堡家园 科荟西路（国家森林公园以西） 35000元/平方米 美利山 百子湾东里 23000元/平方米 禧福汇国际社区 西大望路(劲松桥东1公里) 40000元/平方米 万科金阳商街 朝阳公园桥以东约1300米左右、姚家园路南侧 29000元/平方米 旭辉·奥都商业中心 立水桥北苑路和清河交界(立水桥)东南岸 29700元/平方米 朝阳嘉园 十里堡华堂对面 17000元/平方米 表1-1 北京社区楼盘底商价格参照表 5.2水平价差 5.2.1水平价差的含义。 所谓水平价差是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差异，在同一水平层面，已经排除了楼高的差异。 由于本项目公寓只有单栋建筑，则以同一楼层的不同户别制定水平价差。 5.2.2影响水平极差的因素 ①朝向 ②采光 ③私密性 ④景观 ⑤格局 5.3因素成对比较 5.3.1因素成对比较表 按矩阵形势罗列各影响因素，然后两两比较因素的重要性。假设有两个因素A和B，若A比B重要，则给A因素赋值1，B因素赋值0；若A与B同等重要，则给两因素赋值0.5；若A不如B重要，则给A因素赋值0，B因素赋值1。为防止某一因素的权重为零，可在因素集合中设置一虚拟因素，所有因素都比该因素重要。最后将比较结果汇总，得到各因素的权重值。 同一层次、不同单元价格差异的主要因素有四类： （1）微观区位。例如：靠近电梯、过道的单元易受噪音干扰，此点不如远离电梯、过道的单元； （2）户型。本项目户型较纯净； （3）朝向。南向、东南向的单元自然通风条件最好； （4）景观。用因素成对比较法确定上述因素的权重，结果见表3-2，其中V5代表虚拟因素。 因素成对比较表 区位 户型 朝向 景观 V5 得分 权重 区位 － ０ ０ ０ １ １ ０.１０ 户型 １ － ０.５ ０ １ ２.５ ０.２５ 朝向 １ ０.５ － ０ １ ２.５ ０.２５ 景观 １ １ １ － １ ４ ０.４ V5 ０ ０ ０ ０ － ０ ０ 合计 － － － ― － １０ １ 表1-1因素成对比较表 5.4户型划分 图1-1 户型划分 5.5分户定价 各单元因素状况比较及单元面积售价表 区位 户型 朝向 景观 加权 售价 (元/㎡) 标准单元C 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 24715.00 A 100/100 100/100 100/102 100/102 100/101.3 25036.30 D 100/102 100/100 100/102 100/102 100/101.5 25085.73 E 100/98 100/100 100/100 100/100 100/99.8 24665.58 F 100/100 100/99 100/102 100/102 100/101.05 24974.51 G 100/102 100/98 100/102 100/102 100/101 24962.15 H 100/102 100/98 100/100