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第3章 房地产项目的开发程序与政府管理 房地产项目的开发程序 政府对房地产开发的管理 第3章 房地产项目的开发程序与政府管理 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。 这里的资源包括：土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等。 尽管房地产开发的定义非常简单，但房地产开发活动变得越来越复杂。房地产开发过程所形成的产品即新建或重建的项目，需要越来越多的人士（包括开发队伍成员、政府管理者、社会公众和专业顾问等）协调一致的努力。作为房地产开发过程的组织者，开发商必须确保所有参与者在预算范围内，按计划完成其所承担的工作。 3．1房地产项目的开发程序 但是，无论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。 开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。 思考：房地产开发的程序是如何的？ 房地产开发程序： 3．1房地产项目的开发程序 1、投资机会的选择 投资机会选择是整个开发过程中最为重要的一环，是项目选择的最初阶段。主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 在这一阶段，开发商凭经验和对未来的预测作粗略的初步判断，对于一些明显无市场需要、无开发价值的项目予以剔除，对于其余项目则保持于土地供应商进一步接触的机会。 寻找投资项目常用的方法有以下几种： 1）在房地产管理部门寻找其准备推出的批租出让地块； 2）在有关新闻媒体上刊登广告，寻找合作地块和转让地块； 3）在有关咨询、中介机构寻找项目； 4）直接寻找拥有土地使用权的单位。 选择地块注意： 选择的地块条件要与拟开发的项目特点相吻合。 例如：上海世界贸易大厦，可以说目前在上海是最引人瞩目的一幢大楼之一，整座大楼金光闪闪，就是站在外滩也能看到，非常醒目。但是，这样一幢高级写字楼，选择在湖北路这个街区是否合适呢？当年在选择地盘时，开发商没有深入考虑，通过这幢大厦的主要交通干道全部实行交通管制，要到那里去办公，最好还是步行，而步行一两公里到这么高档的写字楼上班，显然是说不过去的。也就是说，湖北路这个地块缺少开发写字楼街区的背景、条件、缺少这种街区功能，选择不恰当的地块开发项目，注定是不会成功的。 3．1房地产项目的开发程序 2、初步可行性研究 初步可行性研究是指在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。 通过初步可行性研究，可以明显的剔除那些在财务上不被接受的项目。 3．1房地产项目的开发程序 3、土地使用权谈判 土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。 通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。 对于以不同方式取得土地使用权的项目，谈判的策略和重点也有所不同。 1）对于通过批租取得使用权的土地： 规划参数由政府的城市规划主管部门确定，开发商只能提出局部调整要求，如：在不影响城市总体规划的情况下，能否调整用地性质，地块的容积率能否适当增加，建筑高度可否提高，外形设计等是否要受总体规划限制等。因此，项目谈判只能在一定范围内进行。 2）对于采用征地方式取得土地使用权的项目： 其谈判重点集中在征地的各类补偿费和吸纳劳动力、养老及拆迁安置等费用上。虽然各地政府都有相关的法规和标准，但在实际操作中开发商实际支付的补偿费一般都是“随行就市”，其金额要大于有关规定，因此，谈判的技巧就显得至关重要了。 3）采用两家或几家联合开发房地产是我国城市中较为流行的一种开发方式。它是由一方提供土地，另一方或几方提供开发资金，合作开发建房后各方按比例分配盈亏，提供土地方大多是原来通过无偿划拨方式取得土地使用权的工厂、企业，在产业结构调整中，充分发挥土地级差效益，改变用地性质，在向政府有关部门补交了土地使用权出让金后，取得合法开发权。 采用这种方式取得土地，开发商在与土地提供者就拟开发项目的性质，基地及房屋平面方案设计、外形、补偿费及盈利分配等方面进行全面的谈判，这种谈判的余地较大。 3．1房地产项目的开发程序 4、详细可行性研究 在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对该项目进行详细的、正式的可行性研究。 详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要采用多种