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土地收购价格及其评估 主讲人： 朱道林 土地收购储备制度 土地收购 土地整理 土地储备 土地银行 概念的理论界定 概念的实际要求：通过概念界定，明确业务范围 土地储备与土地银行应该是两个概念 土地收购储备的性质 谁进行土地收购储备 政府 一般经济主体 土地收购储备的性质 政府行为，具有一定的强制性，主要满足公共目的 企业行为，以赢利为目的 土地收购储备机构的性质与体制 政府事业单位，或具有政府职能的机构 政府独资的企业单位 社会上一般的经济主体能否进行土地收购储备 目标与功能 土地收购储备的目标 垄断土地出让一级市场 控制土地供给，宏观调控土地市场 “一个池子储水，一个笼头放水” 促进城市土地合理利用 土地收购储备的经济功能 ？ 增加政府财政收入 防止土地收益流失 公共管理目的与经济目的的协调问题 范围 土地收购储备的范围 收回国有土地使用权 为公共利益需要使用的土地 为实施城市规划需进行的旧城改造 使用期限届满的土地 单位灭失、公铁路报废等无人使用的土地 没收的违法用地 优先购买国有土地使用权 征用农村集体土地 是否所有出让的土地都必须要经过收购储备 收购方式 土地收购的方式 征用 收回 收购 置换 土地整理：拆迁，改造 土地出让：收购土地卖出 实践中的误区 土地收购储备的目标到底是什么 是宏观调控市场，还是政府积累资金 土地收购储备中心的性质如何定位 土地收购储备中心是否是唯一的收、储、让主体 土地收储中心与政府土地管理部门是什么关系 是否必须所有的土地都必须先收储再出让 土地收储资金压力巨大如何实现控制供给 只有当出现买地人时再收储是否合理，是否必要 土地收购储备与经营城市的关系 经营城市是追求公共目的，还是追求政府收益 实践中收购价格的确定方法 实践中不管采用哪种收购方式，收购过程中的经济关系均具有补偿性质（收回方式除外），即土地收购价格都是以一定的补偿费为基础确定的，同时考虑土地使用权性质的不同有所差异。具体确定土地收购价格的方法有以下几种： 按规定的补偿费标准确定 评估机构评估确定 收购双方议定 直接比照基准地价确定 存在的主要问题 土地收购价格内涵的界定与土地收购储备的性质、形式及收购过程中的产权交易关系是相对应的，性质不同、形式不同、产权构成不一样，其价格内涵也就不一样。目前各地土地收购储备机构在实际操作过程中，对土地收购价格中所应包含的具体内容，不同收购对象、不同收购方式应如何合理地确定收购价格，在认识上存在着很大的差异，因此在操作中也就存在着诸多困难 土地收购价格内涵及其性质定位存在着理论上的混淆 土地收购价格确定缺乏科学的标准和方法 过分强调土地收购的强制性造成对土地产权的侵害 土地增值如何分配存在着矛盾 土地收购价格与企业的安置补偿费相混淆 土地收购的产权经济关系 土地收购价格内涵 确定收购价格应遵循的原则 土地收购的性质决定了收购价格的性质 强制型、半强制型、补偿型、市场型 价格构成应以产权构成为基础 市场公平与公共利益原则兼顾 土地收购价格的特征 属于不完全产权价格 具有补偿性，但应只是对土地的补偿 通常是原用途下的价格 土地收购价格是指被收购土地在原用途和利用方式下，于收购基准日的一定产权条件下的补偿价格 评估方法 征地补偿法 拆迁安置补偿法 成本分析法 基准地价修正法 案例比较法 THE END 征用 征用是指国家因公共利益的需要，需使用集体所有的土地，从而将集体所有土地转变为国家所有的过程。 征用方式具有两个基本特征： 一是属于国家公共建设的需要； 二是建设所需要使用的土地原来属于集体所有，通过征用转变为国家所有。 根据《土地管理法》第四十七条的规定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿”，因此征用土地过程中的经济关系主要是征地补偿费。 收回 收回是指土地使用者因违法使用土地，或土地使用期已满，或属于无主的土地等而被政府无偿收回的过程 收回土地属于政府的执法过程，具有明显的强制性，通常有无偿收回和有偿收回两种方式 无偿收回是指不给予被收回土地的使用者任何经济上的补偿，因此也就不存在土地收购价格问题，具体收回对象如违法用地、无主的土地、土地使用期届满的土地等 有偿收回是指政府在收回土地过程给予原土地使用者适当的补偿，具体有以下几种情况： 规划建设和旧城改造需要收回的划拨土地。这种方式的经济关系是拆迁补偿费，或称为按土地的开发成本补偿，即在收回过程中按国家和当地的规定给予原用地者一定的拆迁安置补偿费 因单位拆迁或产业结构调整等原因需要收回的土地。这种情况被收回的土地绝大多数属于划拨土地，经济关系也主要是拆迁安置补偿费 收购 收购方式是土地收购储备过程中取得土地的最主要方式。根据各城市实践中执行的情况，主要有以下几种类型： 规划建设和旧城改造需要收购的出