国际商业步行街一期建设项目可行性研究报告.docVIP

国际商业步行街一期建设项目 可行性研究报告 第一章 申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况 某房地产开发有限公司成立于2008年2月，注册资金800万元，为自然人投资或控股的有限责任公司，企业住址在某县城内大十字街西，经营范围为房地产开发及销售，具有房地产开发暂定资质。 公司从成立伊始就积极参与某县的水韵宜居名城建设，公司坚持贯彻 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出了应有的贡献。 法人代表： 。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 国际商业步行街一期建设项目 1.2.2 项目地点 某县某镇丰利路步行街西侧，利民路北侧，原城关镇派出所。属县城中心繁华地段，地理位置十分优越独特，交通便利，周围城市配套设施齐全，居住商业步行街内众多，是宜商的理想之地。地块东西长约240米，南北长约170米，总规划用地面积约为15000㎡，其中：一期规划用地为3447㎡（计5.17亩）。规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在《某县土地利用总体规划》规划建设用地区内，某县城乡规划局同意在用地规划区内建设。 1.2.3项目实施期限 本项目建设工期为：2011年4月-2012年12月。 项目建设实施进度为： 1、工程的前期准备工作：2011年1月至2011年4月完成。 主要包括：项目可行性研究报告的编制及审批工作。 2、完成工程施工图：2011年4月至2011年5月，主要完成工程施工图。 3、工程招标：2011年5月完成。 4、工程建设期：从2011年6月开工，2012年12月全部竣工交付使用。 1.2.4 建设内容、规模、总投资及资金筹措（一期） 一期规划用地为3447㎡（计5.17亩），总建筑面积为7585㎡，全部为商业建筑，绿化面积500㎡。 本项目总投资（开发成本及开发费用，下同）为2895万元。资金来源为：在项目的前期，项目单位自有资金用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。 1.2.5 报告编制依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国房地产管理法》； 3、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】； 4、某房地产开发有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》； 5、《某房地产开发有限公司国际商业步行街建筑规划设计方案》； 6、《某县城市总体规划（2009-2020）》； 7、《某县城市规划管理技术规定》； 8、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）； 9、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）； 10、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005） 11、国家发展和改革委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 12、建设部《房地产开发项目经济评价方法》； 13、原国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 14、国家和某县政府相关政策及法律、法规。 1.2.6 项目主要技术指标（一期） 一期规划用地为3447㎡（计5.17亩），总建筑面积为7585㎡，全部为三层框架商业建筑。 容积率: 2.20。 建筑密度:73.34% 绿化率：10% 本项目总投资：2895万元； 总收入：3793万元； 项目利润总额：632万元； 投资利润率：21.83%； 投资净利润率：16.37%； 财务内部收益率(FIRR)：55.74%12%(行业基准率)。 1.2.7 项目建设背景 1、步行街发展的历史 步行街源于一些西方国家，由于城市化和汽车工业的发展，大批城市居民选择到郊区居住。为了恢复城市的活力和防止城市生态环境进一步恶化，政府规划出一片安逸、繁华的购物娱乐场地，这就是最初的步行街。 步行街是整个经济社会进步的客观结果，是城市化不断推进和城市发展现代化的必然产物，是城市居民生活质量不断提高的要求，是城市环境迅速改善和回归自然的需要，是全球汽车时代对汽车的异化而出现的一种特殊的现象。因此城市步行街的出现和发展是城市发展的选择，是为居民提供一个相对安静的适合于购物和休闲的环境。 现代步行商业街，兴起于20世纪50年代易美国为首的资本主义国家。 第二次世界大战后，以美国为代表的经济发达国家，随着经济的复兴和迅速发展，城市化进程加速，城市建设日新月异。各国和各地城市呈形态的多样化，城市与科技发展相适应，逐步迈向现代化，城市居民的生活水平迅速提高，生活质量的要求越来越迫切。与此同时，城市的发展出现新现象和新的问题，主要是城市膨胀，城市交通拥挤，城市环境质量下降。部分城市居民开始