1第一章房地产和房地产价格1-4.pptVIP

房地产估价Real Estate Appraisal 学习导言 为什么需要房地产估价？ 你了解的房地产估价？ 学习导言 为什么需要房地产估价 土地使用权出让，土地使用权转让 房地产买卖、租赁、交换、赠与 房地产抵押、典当、保险、课税 集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿 房地产分割、合并 房地产纠纷、涉案、损害赔偿 ；涉案纠纷中的房地产价格复估 企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算 学习导言 房地产估价特点 科学与艺术的结合 学习导言 房地产估价 Real Estate Appraisal 房地产估价师 CREA(Certified Real Estate Appraiser) 房地产估价师与房地产经纪人协会 学习导言 课程特点 理论 房地产估价理论方法 实践 综合 课程安排 课程学习 54学时 《房地产估价理论》 闭卷考试 有难度 学习建议 提前预习 认真专研 独立完成作业 多做练习 课程安排 课程设计 18学时 《房地产估价实务》 独立完成一份真实的估价报告 学习建议 收集资料 熟悉方法 多实践、多阅读 本课程必备书籍 本课程参考书籍 本书内容提要 一、房地产估价的基本知识 二、房地产估价的方法 市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 基准地价和路线价法 三、房地产估价报告的撰写 四、房地产估价其他方法及估价信息系统简介 权利(rights) 利益(interests)收益(benefits) （一）房地产的概念 指土地、建筑物及其他地上定着物，包括实物和依托于实物上的权益。 （二）土地的概念 从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。 （三）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 房地产的产权具有排他性的绝对权和完全支配权。产权清晰、合法是房地产估价的基础，只有合法的产权才能评估出合理的价格。 1、按用途划分的类型 居住房地产（住宅） 非居住房地产（非住宅） 营业、非营业 从房地产估价的角度理解，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 （二）房地产价格特征 案例 两宗房地产： 房地产定义 《房地产估价理论与方法》 房地产是指土地一级建筑物等土地定着物 是实物、权益和区位三者的结合 区位 位置 交通 周围环境景观 外部配套设施等 土地价格特征 房地产价格特性 影响房地产价格因素 （一）自身因素 （二）环境因素 （三）人口 因素 （四）经济因素 （五）社会因素 （六）行政因素 （七）心理因素 （八）国际因素 （九）供求因素 二、对影响因素的基本认识 房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： 评估价格与成交价格 判断价格水平 例如 3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下： 尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。 ? 如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？ A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年； B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年； C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。 实物同，权益不同，价不同； 权益同，实物不同，价不同； 权益同，实物同，区位不同，价不同。 （三）房地产价值和价格的种类 ※ ①成交价格：房地产交易双方的实际达成交易的价格 ②市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 ③理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格 ④评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断 1．根据形成基础不同的分类 市场价格 理论价格 评估价格 成交价格 公开市场价值 成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动 一个良好的评估价=正常成交价=市场价格 房地产与房地产价格 房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格 形成基础 价格