如何治理公共租赁住房“转租”乱象.docVIP

如何治理公共租赁住房“转租”乱象 　　自国家实行保障性住房政策以来，绝大部分城市中等偏低收入以下的住房困难家庭得到了相对稳定的居住权，同时，由于大部分保障性住房小区实行正规化的物业管理，小区整体环境良好，也极大地改善了保障对象的生活居住环境。但是，自保障性住房特别是廉租住房投入使用以来，各种关于保障对象将承租的保障性住房违规对外进行“转租”获利的报道不断在各类媒体上出现，对保障性住房政策的施行带来了很大的负面影响，给从事保障性住房工作的人员也带来了很大的工作和心理上的负担。 　　一、“转租”情况产生的原因 　　《廉租住房保障办法》第二十五条明确规定，城市低收入家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。但少部分保障对象在得到廉租住房之后，仍然违反规定对外“转租”，究其原因，不过一个“利”字。英国经济评论家邓宁格有一句名言：“一有适当的利润，资本就会非常胆壮起来。只要有10%的利润，他就会到处被人使用；有20%，他就会活泼起来；有50%，就会引起积极地冒险；有100%，就会让人不顾一切法律；有300%，就会使人不怕犯罪，甚至不怕绞首的危险”。这不光是对资本的赤裸裸揭示，更是对人性的赤裸裸揭示。 　　我们来算一算“转租”的利润空间能够达到以上所说的哪一种程度。以笔者所在城市廉租住房的价格标准每月1.1元/平方米、廉租住房规定面积50平方米计算，每月应缴租房款为55元，每年660元。如果将该房用来“转租”的话，一般每月租金会低于市场租金350-500元，那么一年获得的“转租”收入就是4200-6000元，收支差达到500%-800%。而据笔者个人调查了解，将房屋用来“转租”的这部分保障对象，一部分拥有“小产权房”，因为没有办理房产证，所以能够逃避职能机构的查验；一部分属于下岗职工，还租住在原单位的单位房里，因单位破产倒闭而无人管理；还有一部分在外地打工，除过年过节回来居住，一般不在廉租住房居住；还有一部分在城区租住非常廉价的棚户区或杂物间。因此，除最后一部分人员还需要用“转租”的收入另外支付租金外，其余人员“转租”的利润就能达到500%-800%，即使是需要另外支付租金的人，其利润也能达到300%以上。如此大的利润空间，怎能不让一些中低收入家庭“望财起意”呢。 　　二、“转租”现象为何屡禁不止 　　“转租”现象屡禁不止的原因，除了“转租”有非常大的利润空间之外，保障性住房管理部门缺乏有效的查处手段也是一个重要原因。 　　首先，从调查取证说起。对廉租住房承租对象的动态监控是一个非常棘手的问题。笔者多次上门对承租对象进行信息核实，但90%以上不是家中无人就是拒不开门。为此，我们还特意邀请辖区派出所派员以清查流动人口的名义配合工作，但仍旧无甚改观。对于这些不配合工作的承租对象，既不能随意取消其承租资格，也不能停水停电，只能吃“闭门羹”。 　　其次，从政策上来说。《廉租住房保障办法》只作出了禁止转租的禁止性规定，并没有对应承担的法律后果作出明确规定，《公共租赁住房管理办法》倒是作出了将“转租”作为退回公共租赁住房的违规情形之一，同时还规定了拒不退出的，可申请法院强制执行。但是，要取得“转租”的确凿证据非常困难，必须得到“转租户”和“承转租户”的口供和转租合同，这不仅需要“转租户”的配合，更需要“承转租户”的配合，但“承转租户”也是既得利益者，根本不会配合。如果没有确凿证据而仅凭一两次的身份核实情况就定为“转租”的话，不但违反合法行政的要求，也可能会因此而背负行政诉讼。此外，就算能够将对方“转租”的情况作实，我们也无法根据《廉租住房保障办法》和《公共租赁住房管理办法》的规定对其进行行政处罚。如果根据合同的相关规定对其提起民事诉讼的话，其也可以“对违反合同约定的事项立即进行改正”为由，要求继续履行合同。即使向法院申请强制收回房屋，但如果其没有其他正当住所的话，法院也难以对其进行强制搬离。所以，住保机构缺乏相应的强制性手段也是造成“转租情况”屡禁不止的重要因素。并非工作人员没有尽职尽责地开展工作，确实是工作难度很大，如果工作人员按照媒体记者隐蔽采访的方式进行调查，又会有“钓鱼执法”的嫌疑。 　　三、对治理“转租”情况的一些想法 　　对如何合法有效地治理“转租”这一违规现象，很多专家、学者以及从业人员都提出过很多很好的意见和建议，包括建立个人信用档案、加大保障性住房立法力度和高度、加大各相关职能部门协作和配合等。从长远来看，这些意见和建议都是非常可行的。但现阶段如何凭借现有政策解决好“转租”这一乱象？ 　　笔者认为，公共租赁住房和廉租住房并轨运行这一政策的实施，为治理“转租”提供了较好的解决方案。既然廉租住房和公共租赁住房都称为公共租赁住房，两者之间的差别仅限于保障对象和租金水平，那么不符合廉租住房条件的人员只要