重庆青羊湖旅游地产项目整体运营思考案622009年达观机构12315687.pptVIP

旅游地产的认知 按照国际标准，旅游地产项目因其资源和顾客市场的不同可分为三类 一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。 不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。 国内旅游地产发展现状及趋势 国内旅游地产开发企业现状 旅游地产开发的五个台阶 基于战略层面的思考，作为大规模的旅游区域开发项目，必将面临着一系列的关键问题与挑战 从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色 商业角色 政府/土地运营商 房地产开发商 房地产代理商/中介机构 运营管理/物业管理 从地产价值链的分析出发，首先必须确立企业的核心盈利模式 旅游地产发展驱动力模型 对世界各地休闲度假开发的热点区域和项目进行了深入研究，总结出5种核心驱动力及其代表案例 香港愉景湾——打造国际化的生活体验 主题社区驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 深圳华侨城——强势主题公园提升区域价值 主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 通过拟合度分析，必须找到适合自身发展的核心驱动力发展模式 旅游地产开发要始终致力于打造项目的核心竞争力 旅游地产开发需要重点关注的六个方面的内容 旅游地产开发需要重点关注的六个方面的内容 第一大误区——风险认识不足，盈利模式不清 第二大误区——度假和旅游不分 第三大误区——企业能力支撑不足 第四大误区——游戏规则不明 第五大误区——客户群体何在 第六大误区——客户需求不明 度假生活 城市生活 “静”生活 “玩”生活 “懒”生活 “慢”生活 “邻里”生活 “工作”生活 “便利”生活 “快捷”生活 VS 度假生活与城市生活的区别，直接会导致产品层面的差异 青羊湖的认知 4 观水青羊湖，问佛密印寺。 青羊湖项目的核心资源 水 山 1.2万亩高品质水面，上游包括沩河在内的大小水系，包括鱼类在类各类水产； 1万亩沿湖次生山林，山林间超过30多个品种的草木，包括山林间的动物飞禽； 风景 山水构成的种种旖旎风景，有待包装打造的 “十里画廊”等“青羊湖十景”。 1、十里画廊：青羊湖西南狭长水域； 2、平湖跑月：船行月光湾 3、金沙古韵：金沙镇古建筑群 4、茶山雾雨：雾中的茶山台 5、翠竹隐鹤：白鹭出没翠竹湾 6、蒿溪秋叶：小蒿溪的树林 7、金龟出水：金龟岛 8、挂榜日出：清晨湖面欣赏挂榜山日出 9、猴山翠岭：猴子山郁郁葱葱的山岭 10、山屏仙境：青羊湖中间两岸山体屏挡住后面开阔湖面。 青羊湖十景： 青羊湖周边可整合资源——景观类 密印禅寺 千佛溶洞 炭河里大和方古国遗址 沩山漂流景区 峡溪生态漂流景区 灵祐肉身塔 唐相国裴休墓 唐诗僧齐己墓 宋状元易祓墓 抗金名将张浚 朱张理学创始人张栻父子之墓 …… 青羊湖周边可整合资源——文化类 宁乡青铜器文化 沩山佛文化 宁乡特色饮食文化 沩山风水文化 炭河里古国文化 宁乡民俗文化 青羊湖周边可整合资源——物产类 沩山毛尖 沩山豆腐 祖塔七星椒 沩山腊肉 黄材干鱼 擂茶 野味 野菜 柑橘 …… 认知总结 无论是项目自身资源，还是周边资源都非常丰富； 目前缺乏深度的开发和整合，缺乏对外推广和推销的渠道。 山 水 青羊湖 文化 饮食 民俗 物产 青羊湖现状分析 5 青羊湖，1.2万亩湖面，1万亩山林； 资源、产品、活动，青羊湖缺少什么？ 产品 Product 活动 Activity 资源 Resource 旅游地产 旅游地产发展驱动力模型 在旅游地产发展驱动力模型中，青羊湖项目仅仅具备了资源，但是缺少产品和活动两个关键的运作部分；想要资源脱胎换骨带来新生价值，青羊湖项目需要在产品和活动两个部分下功夫。 定位 优势 基础建设 招商活动 知名度 人气 旅游地产项目开发运营 旅游地产开发运营模型 在旅游地产开发运营模型中，青羊湖项目缺乏人气和知名度，与之前项目定位缺乏可行性和优势资源未整合开发有直接关系，当然也因为项目基础配套建设滞后和招商条件不足。 1、知名度不响 2、人气不足 3、定位不明 4、优势不亮 5、基础配套不齐备 6、招商条件不成熟 青羊湖开发运营需要解决的问题： 1、知名度不响 青羊湖，由黄材水库更名而来，新名字在宁乡本地都未达到家喻户晓； 在周边城市长沙、益阳、娄底完全没有进行正式的市场推广； 在省内及全国，青羊湖旅游的知名度聊胜于无。 市场对于青羊湖的认知完全处于自发状态， 项目既缺乏推广渠道，也缺乏推广活动，更缺乏与市场的互动平台。 2、人气不足 现场除周末有少量客户外，平时相对都很少，客户营销完全以坐销为主；直接导致已经开发的酒店短期内难以达到收支平衡及盈利； 在坐销的同时，应该积极拓展营销渠道，走出去宣传青羊湖，招徕游客； 或通过与媒体合作在项