经济法11房地产.ppt

　　1988年８月，建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合发布了《关于加强房地产交易市场管理的通知》，1996年1月，建设部发布《城市房地产中介服务管理规定》，并于2001年8月重新进行修订，这对于维护房地产交易市场管理秩序，发挥市场机制的功能，保护合法的交易活动起了积极、规范的作用。 6.3 房地产交易活动管理 第十一章 房地产管理法 　　房地产中介服务机构是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。 　　房地产交易所的功能作用主要是： 　　(1)为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务。 　　(2)开展房地产价值、价格评估。 6.3.1 建立房地产中介机构 第十一章 房地产管理法 　　(3)提供房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务。 　　(4)对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为。 　　(5)办理房地产交易登记、签证及权属转移手续。 第十一章 房地产管理法 　　从事房地产经营的单位，必须按照国家有关规定，由所在地县级以上房地产行政主管部门按审批权限进行资质审查，经工商行政管理机关登记，核发营业执照后，方可开业经营。对无照经营活动，应坚决予以取缔。对在房地产经营、市场交易中从事倒买倒卖、非法牟利、私下交易、隐瞒价格、偷漏税费、擅自扩大收费范围和收费标准，以附加条件索取额外收入等非法活动的单位和个人，由房地产主管部门、物价管理部门、工商行政管理机关分别依法查处，情节严重的，交司法机关处理。 6.3.2 对经营单位的管理 第十一章 房地产管理法 　　进行房地产交易的单位和个人，必须持有关证件到当地房地产管理机关登记、鉴证、评估、立契过户手续，按规定交纳税费。同时，接受工商行政管理机关的监督管理。有关房地产交易市场的管理部门，可在交易所内设立集中的办事机构，以方便交易，加强监督管理。 　　未取得完全产权的房屋，不得进入房地产交易市场。单位和个人租用的房地产，不得私自转租转让。承租人如需利用承租的房地产与第三方进行合资经营、联营或提供给第三方使用，应事先征得出租人同意，重新签订租赁合同协议。 。 6.3.3 交易活动的管理 第十一章 房地产管理法 1.房屋租赁的含义 　　是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 6.4 房地产交易方式 6.4.1 房屋租赁 第十一章 房地产管理法 2.房屋租赁的特征 　　(1)出租房屋的人必须是房屋的所有权人。 　　(2)房屋租赁不转移出租房屋的所有权。 　　(3)承租人向出租人支付租金。 　　(4)房屋租赁有效期届满，承租人必须把该房屋返还给出租人。 第十一章 房地产管理法 3.房屋租赁合同 　　《房地产管理法》规定，房屋租赁当事人之间应当签订书面租赁合同，并向房屋所在地房地产管理部门登记备案。房屋租赁合同必须明确双方当事人各自的权利和义务，也为了房地产管理部门便于管理，租赁合同应当载明下列主要条款：①租赁房屋的处所、名称、状况、建筑面积等；②租赁期限；③租赁用途；④租赁价格；⑤修缮责任；⑥出租人与承租人其他权利和义务；⑦违约责任等。 第十一章 房地产管理法 1.房屋买卖概念 　　即房产出卖人把自己所有的房产转移给房产买受人所有，而房产买受人将一定的房产价款交给房产出卖人。 6.4.2 房屋买卖与商品房预售 第十一章 房地产管理法 2.房屋买卖的特点 　　房屋是不动产。在商品流通中不是以实物的形式在买卖双方流动，而是在房产所有权证上的产权人的不断更替。所以房产买卖是取得或丧失所有权的重要依据，是房产分配和再分配的重要形式。 第十一章 房地产管理法 3.不同所有制形式的房屋买卖 　　(1)国有房产的买卖。 　　(2)集体所有房产的买卖。 　　(3)私有房产的买卖。 第十一章 房地产管理法 4.房产买卖管理 　　(1)房屋买卖双方达成协议时，必须订立具有约束力的合同（契约），共同遵守。 　　(2)订立合同必须符合国家法律、法令和政策规定，同时还要接受政府监督管理。 　　(3)合同签订后，应按有关规定办理所有权转移登记，缴纳契税，领取房产所有证，严禁非法私下成交。 第十一章 房地产管理法 5.商品房预售 　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的行为。 　　(1)预售条件 　　(2)预售合同的备案 　　(3)商品房预售款的使用 　　(4)法律关于商品房预售后再行转让的规定 第十一章 房地产管理法 1.房地产抵押的含义 　　房