午夜的福利：房地产开发复习.docVIP

第一章导论 1.1 房地产 房地产是房产和地产的总称。 由于房屋及其相关的土地是不能移动的，所以房地产又被称为不动产。 房地产是一切社会、经济和生活活动的载体。在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。 讨论：房地产的本质是什么？ 1、社会的角度： “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜” 2、居住者的角度： 安身立命 安居乐业 归属感 3、业界的角度： 房地产本质是金融，核心在建多方位融资渠道 4、企业开发房地产目的： 社会效益、经济效益 1.2 房地产开发 房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。 1.3 房地产业 房地产业是第三产业的重要组成部分,在我国国民经济分类标准中被作为独立的行业。产业结构.doc 房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 它既是国民经济的先导性、基础性产业,又是附加值比较高的产业。 房地产业为人们提供一定的空间地域,它是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质基础。没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生活。 1.4 房地产开发的特点 开发成本高,投资量大。 开发建设期长,投资周转慢。 市场具有地区性和分散性。 需求具有稳定性。 涉及面广,综合性强。 成交价格在某一范围内具有不确定性 1.5 房地产开发分类 根据开发项目所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。 根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。 根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。(三通一平、七通一平) 根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。 根据开发项目的使用功能，分居住房、工业房、商业房地产、办公用房地产等 2、房地产开发的基本程序 ：可行性研究、前期工作、建设实施、营销与服务 2.1 可行性研究（图1~1） 机会研究和立项 市场调查和分析（需求强度与竞争分析） 规划方案 费用测算和经济评价 风险分析 综合效益评价与方案推荐 2.2 开发项目的前期工作（图1~1） 立项、机构组建（*下页） 土地取得(建设用地规划许可证) 规划、设计 规划、设计方案报批（城市规划管理部门、消防处、抗震办、人防部门、环卫部门、供水供电部门）——三同时制度 资金取得 拆迁、清场 2.2 开发项目的前期工作 立项、机构组建* 开发项目立项：项目建议书的主要内容： 1）项目提出的必要性和依据 2）项目的规模、建设地点和初步方案 3）建设条件分析 4）投资估算 5）资金筹措初步方案 6）项目进度 7）综合效益 2.3 建设实施：发包（招标）、办理开工手续、施工准备（三通一平等）、工程施工的管理与控制、竣工验收、决算 2.4 营销和服务 ：、营销计划、广告与营销策划、预售、租售、产权登记等法律手续、售后服务、物业管理（？） 3 房地产开发模式 按开发核心业务过程的不同，分为： 多元化开发模式 专业化开发模式 多元化开发模式 混业开发：开发企业跨行业（金融投资行业、建材行业、施工及装饰装修行业）发展 综合项目开发：开发项目综合化（融居住、商业、旅游观光于一体的主题社区，集旅游、保健高尔夫为一体的综合渡假区，具备购物、早餐、综合服务、休闲娱乐等功能的集合式商业经营地产项目等一类开发项目） 纵向一体化开发：开发与经营并重（开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式） 专业化开发模式 开发物业类型特定（某类物业或某一特定地域） 开发业务领域特定（是开发企业的核心业务领域，可以采取土地整理、以开发流程管理为纽带的协助型房屋、基础设施建设等开发方式） 服务集成式开发 定制与服务、品牌授权与输出管理 目前，中国几种成功的市场化的 房地产开发模式房地产十大开发模式.doc 一、规模化品牌扩张开发模式 谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。 其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。 与此相对应，其操作模式为：A产