能源和维修费用测算指导书.docVIP

能源和维修费用测算指导书 1.目的 合理科学的编制能源和维修费用测算，为项目的经营工作提供可靠的运行依据。 2.适用范围 公司所有在管项目、顾问、合作、合资等项目。 3.职责 3.1项目执行（总）经理负责对能源和维修测算费用的平衡和控制工作。 3.2运营管理部/工程部负责人按照本指导书，具体负责本项目的能源和维修费用的测算工作。 3.3公司企管中心主管工程师组织能源工程师、设备工程师负责监督、指导项目部的能源和维修的测算工作。 4.术语 能源：指项目部在公共区域使用的电、水（含生活热水）、燃气、热力等消耗性资源，其中包括项目办公室使用的能源，业户或使用人自行使用的能源不在本指导书范围。 5.程序 5.1费用测算的基本原则 由于物业的种类、档次、功能及设计上的差异，能源费用及维修费用往往有较大的差别，为使测算和实际情况尽量相吻合，要注意以下几个原则： 5.1.1要项目的建筑面积、供暖面积、项目的使用性质等，尤其是具有商场、餐厅、等对外营业场所的物业， 5.1.2对设备要进行考查，了解设备的型号、规格以及设备的使用功率等；多数开发商不及时提供设备的详细资料，需要亲自到现场进行摸底在摸底中，熟悉物业，了解系统，为今后的管理打下基础。 5.1.4根据项目的性质不同，各种收费标准充分了解，以免造成较大的误差。 5.2.1空调系统的主要 冷水机组、冷却水泵、冷冻泵、冷热水泵、冷却塔、空调机组、新风机组、风机盘管、恒温恒湿机、风幕等，其中制冷机组因制冷方式不同，能耗的计算方法也不同，离心机组和活塞式机组主要使用的是电能，而溴化锂机组要充分考虑燃气或蒸汽的用量。 5.2.2空调系统的运行时间 5.2.2.1按北方通常的运行规律，在冬季写字楼为5个月，即11月1日～3月31日，居住小区为4个月，即11月15日～3月15日。在夏季，提供中央空调的物业为4个月，即从5月15日～9月15日。 5.2.2.2每天提供空调的时间，由于物业功能不同，应按合同约定的时间确定，通常写字楼每天11小时，即早7:00～晚6:00，双休日休息，酒店及公寓需全天24小时提供空调，商场则考虑每天运行13～14小时，双休日不停机。需要常年恒温恒湿的重要场所，其恒温恒湿机需全年365天开机运行。 5.2.3空调能源的计算原则 5.2.3.1要充分考虑设备的配置和实际需要空调面积的比例，高档物业设计余量较大，常常出现大马拉小车的现象，在实际计算时，先要认真核实空调的制冷量 制热量 和供冷（热）面积的比值，即计算出负荷率，一般规律是每平方米应提供80～100W的制冷（热）量，地下室通常不计算空调面积，首层大厅应按高度乘以楼层高度系数，直燃机组的大小火转换比例也应按同样方法考虑。 5.2.3.2根据空调的负荷大小计算中央机组的使用率，在夏季6、9月份，天气刚热，制冷机组的功耗可按50％运行计算，而在7、8月份的炎热季节，必须按100％的功耗考虑。 5.2.3.3新风机组需要常年运行，春秋季也不能停车；考虑到室内足够的新风量，夜间要适当开启新风机组2～3小时。 5.3电气设备的能源测算 5.3.1电气系统的主要设备： 电梯、生活水泵、楼道照明、庭院照明、楼宇照明、电开水器、霓虹灯等，酒店要考虑房间内的照明及电器用电，办公楼和公寓的室内电费一般由客户支付，不必再作测算。 5.3.2电气设备运行时间 5.3.2.1电梯: 电梯运行时间由于物业功能不同而有较大差异，公寓酒店一般需24小时运行，而商场和写字楼只在白天运行；同时要考虑电梯的使用频率及开关门的时间，在电梯开关门时主机是不运行的；电梯的使用率一般按20～60%计算，居住小区一般在20～30％，写字楼一般在40～50％考虑。 5.3.2.2生活水泵 生活水泵的使用频率应按水泵流量和楼宇用水量考虑，用水量大而水泵流量小的配置，水泵起动时间较长，而用水量小水泵流量大的楼宇，水泵起动时间相对少一些。变频泵的计算原则相同。 5.3.2.3楼道照明 居住小区的楼道照明应考虑有没有外窗，有外窗的楼道白天是不需要照明的，没有外窗的楼道即使是在白天也应考虑照明问题，目前居住小区大部分楼道是有外窗的。从节能的角度考虑，楼道照明应安装声光控开关，没有安装声光控开关的小区物业，项目部进驻后应首先进行改造。一般情况下，居住小区的楼道照明每天按1～2小时开启计算为宜； 写字楼的楼道照明，在白天工作时间应全部开启，在夜间和双休日可按50％考虑；灯具的总功率应按照图纸计算，若无详细图纸，可按每平方米3～5W计算。楼道照明能耗很高，不得忽视。 地下停车场、机房等公共区域照明一般需全天24小时开启，考虑到节能因素，白天可50～60％计算，夜间和双休日应适当关闭一些灯具，照明功率可按30～40％计算。 5.3.2.4庭院、楼宇及霓虹灯照明 计算较简单，通常在