中金公司2010年1至2月全国房地产数据.docVIP

2010 年 3 月 11 日  房地产  行业动态 研究报告 研究部  白宏炜 分析员，SAC 执业证书编号：S0080200010016 baihw@ 行业近况：  2010 年 1~2 月全国房地产数据点评 房地产行业月报 国家统计局今日公布 2010 年 1~2 月全国房地产市场运行情况（具体内容请参见附录）。 评论： 我们对于 1~2 月房地产数据的解读： 1、房地产投资 3144 亿元，同比增长 31.1%，符合预期，投资增速比 09 年全年提升 15 个百分点，比去年同期提升 30 个百分点。分拆来看，新开工面积 1.49 亿平方米，同比增长 37.5%，增速比 09 年全年加快 25 个百分点；在建面 积 20.97 亿平方米，同比增长 29.3%，增速比 09 年全年加快 16.5 个百分点；新开工和在建面积的增加超出预期，显 示开发商去库存加快；竣工面积 6.10 亿平米，同比增长 8.2%，增幅明显低于销售面积 38.2%的增幅；土地购置面积 2407 万平方米，同比增长 11.2%，为 08 年 9 月以来首次扭负为正。总体看来，房地产供应情况基本符合预期，开发 投资、新开工和土地购置均持续改善且增幅提升，房地产供求剪刀差缩小。 2、新屋销售面积 7155 万平方米，同比增长 38.2%，符合预期：销售面积达到为近五年同期最高值，其中，商品住 宅销售面积增长 36.6%，办公楼和商业用房销售面积分别增长 84.6%和 43.0%。住宅销售面积在整个商品房销售中的 占比下降 2 个百分点至 89%，增速自 09 年以来首次低于商品房总体增速，表明在调控政策明朗化之前观望态度较浓。 我们重点跟踪的 16 大城市房地产年初累计成交量增幅为 18%，低于全国增幅，显示推动成交量上升的主力逐渐转移 到三四线城市，这也符合我们曾提示的 2010 年一线城市销量下降，二线城市销量平稳而三四线城市将略有上升的观 点。销售额 4116 亿元，同比增长 70.2%，增幅比去年全年回落 5.3 个百分点，意味着房价涨幅达到两位数增长为 23.2%， 主要受去年低基数影响。 3、开发资金来源 1.05 万亿，同比增长 69.5%：其中国内贷款 2489 亿，同比增长 46.1%，其他资金 4482 亿，增长 111.9%， 其他资金里的定金及预收款 2446 亿、个人按揭贷款 1443 亿，分别增长 103.7%和 168.1%，个人贷款和预售房款回笼 较去年同期明显加速。从占比来看，国内贷款和自筹资金在整个资金来源中占比提升（国内贷款由 09 年的 19.8%上 升到 23.8%，其他资金由 31.3%上升到 32.9%），外资和自筹资金占比降低（外资由 0.8%下降到 0.5%，其他资金由 48.1%下降到 42.8%），显示银行年初放贷规模的增加为房地产企业提供了较为充裕的资金。 4、70 个大中城市房价涨幅 10.7%：其中新建住宅房价同比涨幅 13.0%，二手住宅房价同比涨幅 8.5%，由于 09 年低 基数原因涨幅较大。海口、三亚、广州、深圳等珠三角城市涨幅居前。 总的来说，供给方面，1~2 月份房地产开发投资额和土地购置面积与我们预期基本一致，新开工面积数据略好于预期， 我们预计 1 季度房地产投资将延续 09 年底增长惯性持续改善。需求方面，1~2 月份销售数据符合预期，预计上半年 销售增速将逐步放缓，也可能回落，维持 2010 年全年“前高后低”的观点。 投资建议：目前地产板块已经反映了较为悲观的政策的市场预期，地产板块可获得一定的相对收益，而在未来通胀 和人民币升值趋势下，地产板块将随着政策的明朗和企业销售数据的改善而实现绝对收益；投资者目前可以积极介 入。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由(1)中国国际金融香港证券有限公司于香港提供,及(2)中国国际金融（新 加坡）有限公司提供于符合 Financial Advisers Regulations and the Securities and Futures Act and Regulations 定义下的 accredited investors and/or institutional investors。发布本报告于此类投 资者, 有关财务顾问将不需要根据新加坡之 Financial Advisers Act 第 36 条