2016年第30期房地产业要参.docVIP

会员资料 仅供参考 房 地 产 业 要 参 房地产业要参编辑委员会 编辑 2016年8月8日（第30期） 本期要目 “下半场”开局连续降温 中国楼市走向拐点？ 上半年形成周期性高点 房地产税不等于房产税 上半年楼市去库存成效初显 全国棚改货币化安置五成以上 房地产市场将迎短期调整 土地断顿三个月背后 温哥华对外国购房者加征15%房产交易税 每周报告：2016年1-6全国房地产开发经营数据分析 　　　　　本周分析 本 期 评 论 “下半场”开局连续降温 中国楼市走向拐点？ 多重因素推动下，今年以来中国一二线楼市经历了以“涨价抢房”“地王”井喷为标志的“最火上半场”。而“下半场”的开局则连续降温，引发一些人忧虑：前期需求透支之后，房地产市场是否就此走向拐点？ 自2015年年中以来，中国房地产市场逐步进入回升周期，销售、房价大幅回暖，房地产投资增速也在2016年年初出现谷底反弹，一二线热点城市的房价和地价经历了一轮狂飙。中国指数研究院报告显示，上半年，东莞、中山、惠州、苏州、南京等7个城市新建住宅累计涨幅超过20%；厦门、上海、合肥等7个城市累计涨幅介于10%到20%之间。 土地市场方面，据中原地产研究中心统计，上半年全国主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗，其中109宗溢价率超过100%，167宗溢价率超过50%。今年以来，杭州、苏州、南京、上海、合肥、宁波、佛山、深圳、南昌以及厦门10个城市的平均楼面地价涨幅已超过100%。 值得注意的是，除了传统意义上“面粉”(土地)与“面包”(房子)的供求关系外，今年以来楼市的快速上涨一定程度上是受到“和面的水”(流动性)大量注入的影响。 经济学家吴敬琏近期指出，目前中国房价过高，最主要的原因是货币超发和信用膨胀。社会上有多余的货币，而人们又不愿从事实业，就会导致人们为保值在资产市场上寻求避风港，造成房价高涨。 这意味着在很多城市，房地产市场的“狂奔”与实际需求基本面有所脱节。一旦未来货币信贷政策收紧，这些城市的房地产市场会因需求青黄不接而出现明显回调。 特别是前期楼市上涨较快的苏州、南京等城市，下半年成交量和房价均面临调整，现在这种调整已经拉开了序幕。中指院报告称，苏州自今年4月以来成交量持续下降，二季度同比降幅超过20%，已经呈现回调迹象。此外，南京、无锡及合肥上半年成交量已经达到去年全年的70%、89%和60%，武汉、天津上半年成交量占去年全年比重超70%，这些城市需求透支的迹象明显，后市量价调整的可能性很大。 不过，中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌并不认为这种回落和降温是拐点到来的信号。房地产市场与其说是遇到拐点不如说是进入短周期的回落阶段。 顾云昌指出，中国房地产市场无论是销售还是投资，均存在一个3年(40个月左右)的短周期。房地产市场在这一周期中，会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的全过程。今年3-4月份销售、投资等数据冲顶，意味从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右楼市将以降温为主基调。 一 周 提 示 ◆ 34年城市建设用地增加6.44倍 中国市长协会发布《中国城市发展报告(2015)》显示，我国城市建设用地扩张速度明显高于人口增长速度，在过去的34年里，中国设市城市建设用地增长了6.44倍，年均增长率达6.27%。 不同规模、等级城市间的城市建设用地也存在差异。《报告》指出，大中小城市建设用地的占比基本保持在5:2:3，大城市数量最少，却消耗了最多的城市建设用地面积。具体来看，省会城市和计划单列市建设用地占比高达全国三分之一以上，且有增加趋势。报告指出，2000年31个省会城市和5个单列市的建成区面积分别占全国城市建成区总面积的27.4%和34%，而到2014年，其占比分别提升至34%和34.1%。 ◆ 中国今年已有22个城市宅地出让超百亿元 中原地产研究中心近日发布的统计数据显示，截至目前，今年住宅类土地单个城市出让额超过100亿元人民币的城市合计有22个。这22个城市大多为一二线城市。 数据显示，22个城市今年以来合计住宅土地出让收入为7579.5亿元，同比上涨89.2%。由于今年各地供应的商品房住宅土地与去年同期基本持平，因此土地出让收入的大涨主要来源于地价上涨的带动。从住宅土地平均楼面价来看，这22个城市地价同比涨幅高达85.8%。 22个城市中，杭州、苏州、南京、上海、合肥、宁波、佛山、深圳、南昌以及厦门10个城市的平均楼面价涨幅超过100%。 热 点 分 析 上半年形成周期性高点 楼市下半年及明年初将续下行 本刊综述 告别野蛮生长以及黄金时代之后，房地产行业