,经营性用房拆迁如确定补偿标准.docVIP

咨询:经营性用房拆迁如何确定补偿标准 秦律师： 　　你好！10年前我从单位分得一套福利房，几年后办理了房屋产权证。由于该套房屋临街且又在一楼，1997年我下岗后就把该套房中临街的两间房屋改成门面，手续齐全，税款也按时交纳，但房产证上仍登记为住宅。现在那套房屋面临拆迁。拆迁单位说我那套住房的产权登记为住宅用房，要按住宅用房标准给予补偿，并说房屋性质一律按登记确定。请问拆迁单位的说法是否符合法律规定？张先生 　　 ??? 张先生： 　　拆迁单位的说法与有关拆迁政策及法律规定相矛盾，其对你的住房进行拆迁时，应当根据你的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。 《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：“各地要本着实事求是的原则……对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”因此，你可根据《通知》规定和当地政府的有关具体规定，与拆迁人根据实际情况协商，以确定被拆迁房屋的性质。不能协商一致的，可以依据《城市房屋拆迁估价指导意见》等规定，向城市规划行政主管部门申请确认。? 秦希燕 ??? 信息来源：潇湘晨报【拆迁补偿标准】浅析经营性用房拆迁补偿估价研究 　　经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取(测算)其正常情况下的收益。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则。经营性用房单价高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响拆迁当事人的利益。 　　武汉市近年旧城改造步伐不断加快，拆迁过程中所涉及到的经营性用房也越来越多，由于武汉市老城区大部分已经发展成为寸土寸金的城市商业中心区域(如全国闻名的“天下第一街”——汉正街)，此类拆迁区域内经营性用房拆迁补偿价值尤为敏感。当前经营性用房拆迁补偿纠纷频发，为了维护拆迁当事人的合法权益，促进旧城改造的顺利进行，必须对经营性用房拆迁评估的客观、公正进行认真研究。武汉国佳房地资产评估有限公司作为一级资质的房地产估价机构，承接了大量类似区域的拆迁估价工作，积累了不少经营性用房拆迁补偿估价的实践经验，也遇到一些问题，现一并托出与各位同行探讨。 　　一、经营性用房及其估价特点 　　1、有收益 　　经营性用房，或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营。业主通过这些经营形式，获取房屋收益。 　　2、经营性用房的年租金是年收益的基础 　　出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都签订出租、联营合同。合同中约定具体经营性用房的具体年租金。经营性用房的年租金扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税、营业税等现金支出，一般就得到其年收益。 　　3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同 　　同一区域，繁华程度、交通条件相同，个别因素不同的经营性用房，其价值不同，估价重点在个别因素修正。 　　4、部分经营性用房内的经营内容多样化 　　不同经营内容经营性用房的收益不同、收益率不同，收益法估价对应的资本化率不同。 　　5、资本化率可以利用类似经营性用房的售价、年收益以及收益现值计算式求出 　　在房地产市场发达的城市，经营性用房出售的实例较多，利用类似商业用房售价、年收益以及收益现值计算式，可以求出经营性用房的资本化率。对于收益年限超过40年的经营性用房，可用类似经营性用房租售比作为资本化率的近似值。尽管用租售比作为资本化率有一定误差，但比其他方法更加科学且易被拆迁当事人接受，更具现实性。 　　6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场 　　小街道沿街一楼商铺门面邻接的街道,相当于大型商场内的商铺过道,使一楼商铺实际经营面积增加,计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其“占道”增加的经营面积。 　　7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性 我们调查发现，无自动扶梯的商场，二、三楼租金分别为一楼的38%、34%左右;与特定商业街道垂直小街道内的商铺租金，随商铺与特定街道的距离增加而减小;特定商业街道上，存在着租金相同的区段。根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估经营性用房的拆迁补偿价格。 　　二、经营性用房拆迁补偿估价的原则 　　1、合法原则 　　产权的合法性。无法确认合法产权的经营性用房，必须在估价报告