专题三房地产经纪行业管理资料解读.ppt

专题三 房地产经纪行业管理 第一节 房地产经纪行业管理 一、房地产经纪行业管理的基本模式 行政主管模式 政府的行政主管部门承担了行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主，如备案登记、年检、执业资格认证、制定收费标准、示范合同推荐、经营活动的监督与处罚等 行业组织履行一定的自我管理功能，但相当薄弱 我国和香港特区采用此种模式 行政管理与行业自律并行模式 政府行政主管部门和行业协会都是管理主体，但分工明确。政府行政主管部门主要负责制定规则、核发执业资格证书和执业执照、审定执业资格考试；行业协会负责制定技术标准、职业道德准则、提供培训、制定合同示范文本、提供房地产信息共享平台、受理消费者投诉等方式，对房地产经纪业的执业规范、行业协作等进行自律管理。 行业自治模式 政府基本不干预，行业管理的主体是房地产经纪行业协会。行业协会在法律框架内，不仅实施自律性管理，还受政府的委托全面行使房地产管理职能 例如比利时的法律对房地产行业没有任何约束，但房地产联合会推出的一套职业规范在实践中发挥着指导和约束作用。房地产联合会实施教育和培训以及行业自律，提高经纪人的专业素质和道德水准 第一节 房地产经纪行业管理 二、房地产经纪行业行政监管 主管部门：各级政府房地产行政主管部门。 北京市的主管部门是住宅和城乡建设委员会 管理范围： 经纪机构的管理 经纪业务活动的管理 经纪人员执业资格的管理 管理手段： 法律手段、行政手段、经济手段、教育手段、舆论手段 主要管理依据： 房地产经纪管理办法 中国房地产经纪执业规则 房地产经纪人员职业资格制度暂行规定 房地产经纪人执业资格考试实施办法 中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产中介服务管理规定 房地产经纪违规乱象1 北京近几年的房屋类居间合同案件数量大幅增长。以北京市朝阳区法院受理房屋类居间合同纠纷情况为例， 2003至2007年，年受理房屋类居间合同纠纷数量基本在二、三十件左右，但自2008年开始，收案数量出现激增。2008年、2009年、2010年案件数量分别为193件、219件和296件。 这些案件中，房地产经纪公司多作为起诉方，被诉方则多为二手房交易的买受人。原告为房地产经纪公司的案件占该类案件当年全部收案量的59%、57%和67%。虽然中介起诉客户的案子占多数，但引发房屋类居间合同纠纷的主要原因还在于房地产中介公司在提供居间服务过程中存在一系列违法、违规和失职行为。房地产中介公司的不规范操作主要体现在以下几方面： 对不允许上市交易的房屋违规代理、挂牌出售　　 根据我国2009年修正的《城市房地产管理法》第38条的规定，对于未依法登记领取权属证书的或具有法律和行政法规规定禁止转让的房地产不得转让。但在实践中，一些房地产中介为了促成交易，赚取佣金，往往隐瞒标的房屋仍为承租公房或为限制年限内的经济适用住房等不能上市交易的事实，或随意承诺短期内即可解决交易障碍，致使买卖双方在随后交易失败后与房地产中介公司就中介费应否支付产生纷争。 房地产经纪违规乱象2 疏于核查客户、房屋的关键信息 　　如经纪公司未对客户出示的身份证明、房屋权属证明验明正身；未仔细审查待售房屋有无抵押、有无出租及私搭乱建，并核查委托的客户是否是真正有权出售房屋的权利人；对于属于夫妻共有财产的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明；对于待出售房屋为遗产的，未要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件。 为交易双方规避法律出谋划策 　　如承诺为无实力购房人办理“高评低供”还贷款手续，或帮助外地买受人虚构在京纳税或社保缴费证明，或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订“阴阳合同”，恶意促成双方达成不平等或不合法交易。 违规获取额外利益 　　如中介公司要求买受人全程通过其交纳钱款、委托办理过户，从而千方百计阻挠买受人与出卖人见面，再通过隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段将多收取的售房款据为己有，此即公众深恶痛绝的中介公司“吃差价”。又如中介公司怂恿当事人采取恶意毁约、一房二卖的方式高价出售房产以为自身获取更高的居间服务费，从而引发房屋买卖连环纠纷。 房地产经纪管理办法 《房地产经纪管理办法》由中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部三部委于2011年1月20日联合颁布，2011年4月1日起执行 《办法》是针对当时房地产经纪行业中的主要问题出台的，对于规范房地产经纪行业的人员、业务行为、监管方式等等都进一步完善。 提出了房地产经纪机构及其分支机构的备案制度，以解决从业人员素质低，经纪机构接受监管比例低的问题 提出了房地产经纪机构的公示制度，以解决乱收费、信息不透明的问题 对经纪服务的合同形式和基本内容提出了具体要求 对交易资金实行监管，规定由房地产经