2011年深圳市房地产市场分析.docVIP

一、二手住宅市场 A、出售部分 2011年深圳各行政区二手房挂牌均价2011年深圳二手房的挂牌均价呈快速上涨之势，全年挂牌均价突破2万大关，达20442元/平方米（1-12月加权平均，下同），较2010年（16267元/平方米）大涨25.7％。六区同比均呈两位数涨幅，宝安区和南山区同比上涨30%左右，其中，宝安区的挂牌均价为17327元/平方米，南山区的挂牌均价接近25000元/平方米；福田区同比上涨28%突破26000元/平方米，继续为全市最高；盐田区和龙岗区同比上涨25%左右，其中，盐田区的挂牌均价为21293元/平方米，龙岗区为13332元/平方米；罗湖区同比上涨20.8%至19147元/平方米。2011年度，在打击高房价的调控政策之下，向来一枝独秀的二手房市场亦未能幸免，二手房成交量开始回落，尤其是7月11日二手房交易按评估价征税实施以来，将原来交易量还算可观的二手楼市，直接拉入谷底，新政实施之后，二手房成交量暴跌七成以上，且至今一直低位徘徊。纵观2011年的12个月份，1-6月份成交量高位运行，除2月份农历春节成交量较低外，其余月份成交量均保持在8000套之上，7月份成交量为6544套，8-12月份，成交量从未突破4000套，多在3000套上下波动。根据深圳房地产信息网的监测，2011年度二手房成交量大幅下挫，全年成交面积713万平方米，同比大跌36.9%，全年成交套数73765套，同比大减四成。二手楼市成交量的暴跌主要源于宏观政策方面的因素，评估价征税的开征，大大加大了交易环节的费用，增加了买卖双方的交易负担，使得买卖双方进入观望和博弈期，成交量大幅回落。特区内、外二手房成交套数之比为1.4：1，特区内二手房成交面积410万平方米，同比减少37.8%，特区内二手房成交套数42565套，同比减少42.5%；特区外二手房成交面积303万平方米，同比减少35.7%，特区外二手房成交套数31200套，同比减少36.1%。各行政区方面，罗湖区2011年二手房成交面积120万平方米，同比减少41.1%，成交套数13658套，同比减少43.5%。福田区2011年二手房成交面积151万平方米，同比减少34.7%，成交套数15475套，同比减少40.5%。南山区2011年二手房成交面积112万平方米，同比减少42.6%，成交套数11503套，同比减少44.4%。盐田区2011年二手房成交面积27万平方米，同比减少6.3%，成交套数1929套，同比减少39.4%。宝安区2011年二手房成交面积137万平方米，同比减少38.2%，成交套数14923套，同比减少36.0%。龙岗区2011年二手房成交面积166万平方米，同比减少33.4%，成交套数16277套，同比减少36.3%。、2011年1-12月深圳二手房量价走势分析根据深圳房地产信息网的监测，深圳二手房的成交量和挂牌均价均呈先扬后抑之势。成交量上半年和下半年冰火两重天，上半年仍然保持亢奋态势，其中，1月、3月、7月均有过万套的成交，其中，7月份创全年单月成交峰值，为10833套；时至下半年，随着调控效果的不断显现，特别是在新房降价的影响下，市场笼罩浓厚的悲观气氛，成交惨淡，迅速跌入冰点，8-12月都保持地量成交，其中8月创全年单月成交最低，仅2384套。挂牌均价方面，1-5月强势上涨，至5月突破21000元/平方米，创历史新高，之后震荡下行，至12月创全年单月最低，为19354元/平方米。、2011年深圳住宅租金2011年深圳的住宅租金为45元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），较2010年上涨6元/平方米/月，同比涨幅达15.4％，租金的大幅上涨一定程度上弥补了楼市的投资价值，平抑了过高的租售比，但仍为回落到合理底线。各行政区方面，六区的住宅租金继续全面上涨，其中，宝安区领涨全市，同比上涨21.4%，住宅租金为34元/平方米/月；盐田区同比上涨18.2%至18.2元/平方米/月；龙岗区同比上涨16.7%至28元/平方米/月；罗湖区、福田区、南山区同比上涨一成左右，住宅租金分别为48元/平方米/月、55元/平方米/月、49元/平方米/月。、2011年新房二手房量价比较新房二手房价格比较由于新房的成交均价下降，而二手房的挂牌均价仍然上涨，导致2011年深圳市的新房和二手房价格出现倒挂态势，二手房的挂牌均价比新房成交均价高7.6%。各行政区方面，盐田区同样出现倒挂现象，二手房的挂牌均价比新房成交均价高9.2%；宝安区的二手房挂牌均价和新房成交均价基本持平；其余四区则是新房成交均价要高于二手房挂牌均价，其中，南山区的新房成交均价高出二手房挂牌均价41.3%，罗湖区高出约30%，福田区高出约15%，龙岗区高出约10%。新房二手房成交量比较比较可见，2011年虽然二手楼市成交量大幅