东苑绿世界市场调查试题.doc

一、区域市场环境 东苑绿世界位于地铁外环路站，沪闵路以北。沿地铁一号线的莲花路站、外环路站和莘庄站是闵行区楼盘最为集中、品质最高、销售最成功的区域。经过几年时间的建设，很多住宅区已经成型，成为上海楼市的一大板块。 在东苑绿世界三期的规划和建设中，值得借鉴和应努力比拼的对象也集中在三个地铁站附近。 （一）莲花路站 莲花路站楼盘多集中于梅陇城地区，例如梅陇城世纪苑、望族苑、西班牙名园，其共同营造和利用21世纪广场这个大型的中心绿化，共同弊端是房型偏大，造成销售的压力和部分大面积三房与四房的积压，在其后期的规划建设中，不约而同地压缩了面积，控制了大面积房型的数量。这表明了开发商市场化程度的提高和市场意识的普遍觉醒。 1、共同卖点 21世纪广场。由梅陇城、望族苑、西班牙名园共同营造和享用，占地3万M2，硬地广场，突出休闲功能。 2、共同特点 销售剩余房型面积偏大。三家楼盘共同特点是剩余房型面积过大，都在160 M2以上，且仍规划三房，大而无当，使消化困难。如西班牙名园仅客厅面积42 M2，明显多余。在它们的二期规划中，普遍缩小了面积，三房压缩在130 M2左右，应该是比较合理的。 （二）外环路站 本案地处外环路站，报春路上商业设施齐全，生活机能发达。外环路站楼市发育成熟，闵行地区较为有名的新梅房产、莘闵房产和东苑房产都在此安营扎寨，创下了区域楼市的辉煌。 总建面积（M2） 主力房型 面积 单价 主力总价 新梅广场 130000 三房二厅 124—127 3500—4500 50万 春意苑 50000 三房二厅 120—142 3250—3650 45万 上海映象 300000（基地）；一期5万 三房二厅 118 3300—4200 42万 【上海映象】 占地30万M2，位于外环路站，一期5万M2，11幢多层，2幢小高层。一期主推118 M2三房，面积配置合理，功能齐全，小而实用，是市场上比较畅销的房型。因其一期位于小区最东面，距离外环路站最远，位置较差，采用小房型、低总价更容易启动市场。 上海映象由上海正阳置业有限公司与梅陇镇政府合作开发，由东向西建造。社区规模大，环境富有特色，提出“全公园人文社区”概念，移植上海十大公园和3大人文名街进入社区，中庭绿化16000M2，仿照世纪公园建造；一期绿化以“静安公园”和“复兴公园”为主题。物业由戴德梁行进行管理，整个社区中学、幼托及商业设施均有规划。 上海映象以气派的售楼处、大型中庭模型吸引了购房者的目光，在营销方面较为注重，楼书、介绍都较有特色，显示了开发商和销售商的市场功力，在周边楼盘中可称翘楚。 【翠堤春晓——春意苑】 春意苑位于虹莘路，紧邻淀浦河，距报春路商业街3分钟步行距离。门前规划有122路起点站，小区巴士直达地铁口。小区与淀浦河之间规划“翠堤公园”，近万平方米。小区规划10幢多层、2幢小高层，多层大多带电梯，底层带40平方花园，顶层送阁楼。 春意苑推广名取杭州西湖八景之一“翠堤春晓”，以淀浦河及公园为卖点。三十余款房型，面积控制合理，以三房二厅为主力，三房面积130M2左右。单价为3250—3650元/M2，在区域内极具竞争力。春意苑由龙元建设集团建设，与东苑绿世界同一建筑商，建筑质量过关，已入围上海市优秀住宅评选。 （三）莘庄站 莘庄地铁站是闵行地区楼盘最集中的区域，北广场较为成型，分布了地铁明珠广场、金霄云邸、紫欣公寓等楼盘。众众家园三期年底开盘。地铁南广场新盘云集，在建、在售项目较多，比较有代表性的如莲浦新苑、文化名邸、莘梓苑、名都新城。 【名都新城】 名都新城位于地铁莘庄站南广场，莘朱路与春申路之间，共分三期由南向北开发，一、二期外立面已落成，处在配套建设阶段。 名都新城是古北名都城的异地姊妹篇，由仲盛集团投资兴建。仲盛集团凭借自身的品牌优势和12年的地产经验，定位楼盘为中高档品质，本案临17万平方米的超大卖场（沃尔玛）及50000平方米中央公园，未来地段升值可能性较大。 一期已基本售罄，剩余大面积及位置较差房型。一期房型中，二房及小三房（98M2）极为畅销，已完全消化。面积及总价都适合区域消费群的口味，这是其成功的原因。  二、市场战略 本案前两期取得了良好的市场业绩，在区域市场具有极高的知名度。面对动态变化的区域市场，要不断修正自己的市场战略，依据市场情况有不同的反应，才能继续深化品牌，实现更高的市场收益。 （一）项目分析 优势 （1）发展商及项目品牌。上海东苑房地产开发有限公司在上海尤其闵行地区有较高的知名度，东苑房产系列品牌在房产市场上取得了良好的市场业绩，“东苑”成为品质的