物业管理基本制度与政策第五章试题.pptVIP

第四节 《物业管理条例》 《物业管理条例》的颁布标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展的新时期 一、《条例》的立法过程（了解） （一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况（德法日韩澳新香港） （二）开展立法调研，掌握第一手材料（各大城市） （三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题 （四）广泛征求意见，以求彰显民意 首次征求全民意见的立法法规，为民意立法铺垫。 二、《条例》的指导思想和立法原则 发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念 指 导 思 想 1、强调保护业主的财产权，协调单个业主与全体业主的共同利益。 2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系。 3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项 《条例》是行政管理法，要公权节制，过度就是滥使职权 1、政府适度干预 2、推动引导 《条例》基本原则 （一）物业管理权力和财产权利相对应的原则 建筑物区分所有权，投票权按建筑面积比例 （二）维护全体业主合法权益的原则（公益优先原则） 《条例》设定的法律责任，充分体现了优先保护全体业主利益的原则 （三）现实性与前瞻性有机结合的原则 现实性：业主自律、资质管理、物业验收、开发企业不交费、物业企业的治安责任、公用事业单位责任转嫁 前瞻性：业主大会、维修养护制度等 （四）从实际出发，实事求是的原则 全国发展不平衡，大小城市的市场环境、服务水平差异 授权省、自治区、直辖市制定地方执行办法。 三、《条例》创设的法律制度（熟悉） 业主大会 管理规约 前期物业管理招投标 物业承接查验 物业服务企业资质管理 物业管理从业人员职业资格 住宅专项维修基金。 物 业 管 理 基 本 制 度 （一）尊重和维护业主的财产权利 体现在对侵害业主财产权的救济上： 1、建设单位和物业企业的行为给业主造成损失的，应依法承担民事损害赔偿责任。 2、物业企业擅自改变物业用房用途的，或利用共用部位、设施设备进行经营的所得收益用于物业维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。 （二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 1、共同财产、共同利益民主协商 2、共同财产管理置于共同契约中，少数服从多数 3、业主大会、管理规约体现上述机制 （三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 《民法通则》《合同法》《公司法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》等法律法规的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。 （四）妥善处理政府和市场的关系 《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限： 1、凡是能够通过民事责任解决的，不再规定行政处罚。 2、对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。 四、《条例》主要内容介绍 （一）第一章 总则（5条） 第一条: 立法宗旨、目的 第二条：调整范围、对象 第三条：倡导原则：通过市场机制选聘物业企业 第四条：利用创新和科技进步提升物业服务水平 第五条：对物业管理活动的监督管理授权 （二）第二章 业主及业主大会（15条） 共同事务、共同利益、共同意志、共同决定 规定业主概念、权利和义务、业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业委会的性质、职责与组成、管理规约的内容、法律效力、业主大会、业委会与居委会的关系等 （三）第三章 前期物业管理（11条） 包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等 （四）第四章 物业管理服务（18条） 明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系 （五）第五章 物业的使用与维护（7条） 对物业的使用和维护相关问题进行规范 （六）第六章 法律责任（13条） 法律规范三要素 适用条件 行为模式 违反行为模式的法律后果 法律责任三要素 假定（前提）、处理（核心）、制裁（保证） 法律 责任 含义 1、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组织、各国籍人、无国籍人 2、法律责任核心要件：违法行为的实施 3、法律后果：法律上惩戒性负担 4、法律责任只能由有权国家机关依法予以追究 法律 责任 特征 1、与违法行为相联系：违法行为性质和程度不同，承担法律责任不同 2、内容是法律明确而又具体规定的：由有权国家机关根据立法权限依照法定程序制定 3、具有国家强制性：迫使违法人承担其效果的强制力 4、由国家授权的机关依法实施的：其他任何组织和个人均无权进行 《条例》 法律 责任 特点 1、行政责任、民事责任并存。 以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的 2、民事责任优先。 ①凡能通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚 ②确实违反行政管