房地产之容积率研究分析研讨.ppt

Code of this report | 01;容积率解释;容积率; 专业解释 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面 积与用地面积的比率。对于发展商来说，容 积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对 于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适 度 通俗解释 说到底就是小区里户数、人数和小区面积的 关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒 服了;包括地下建筑面积； （半地下 室层高超过2.2米时，按全面积 算，层高低于2.2米时，按半面 积计算）； ? 当建筑层高超过3M时，这些 层应除以3M进行层数折算，余 数不足1.5m时，多出部分不计入 容积率；余数大于或等于1.5m时，;计算规则 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值; 建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算； 地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的， 其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪 标高不一致时，以周边最近的城市道路标高 为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述 规定核准 住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、 中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独 立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房， 工业建筑、体育馆、博物馆和展览;容积率的特征;特性 主要呈现4个特性;特性一;特性二 在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条 件下，容积率与建筑密度成正比;特性一 特性二 特性三 特性四;特性四 容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的;容积率对各个因素的影响;容积率对各个因素的影响 容积率在不仅影响规划中物业的类型、建筑密度、社区规模、规划布局、土 地的增值，还直接影响我们的生活品质;容积率与物业类型 不同的容积率数值直接影响不同的物业类型 先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律） ?在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目； ?容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双拼别墅、 联排别墅，项目品位就相当提高了很多； ?容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许多，即使 容积率不大舒适度也会收到很大的影响； ?容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂低别墅的 话，密度相对增大，那么环境相比而言只能算是一般了； ?容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖 点； ?容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目； ?容积率2.0－2.5，正常的小高层项目； ?容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差； ?容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）； ?容积率6.0以上，摩天大楼;容积率与物业类型 对于一个项目来说，仅通过容积率一个简单数字远不能概括社区物业类型 A项目：3.0容积率，城市公园 东侧，建筑类型为叠拼别墅+小 高层+高层 如A项目，容积率3.0，一般如此高的容积 率，我们都会想到是一个高层物业的社区 ，但项目通过结合周边的资源，籍低密度 的别墅物业提升项目的档次，利用水景隔 开别墅布置高层物业，使别墅与高层建筑 形成各自相对独立的组团，相互不干扰， 提升了社区品质又保障了项目容积率。小 高层和高层使社区能更好的通风采景，建 筑天际线也更唯美。在如此高的容积率下 ，项目通过的灵活的运用物业组合，打造 豪华别墅产品，提升项目档次，而为项目;容积率与建筑密度 建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小，从定 义上是指规划用地范围内，所有建筑物低层占地面积与用地面积的比率（%） ?在用地面积一定的前提下，建筑密度与容积率两者是反比关系；建筑容量增加需要建筑层数 的增高，密度则降低；这时，社区舒适度提高，但同时会带来土地利用的不充分和建筑成本的 增加；建筑容量的减小，密度增大，这时，社区居住舒适度又将会受到影响； ?在项目规划中，容积率和建筑密度二者是一个矛盾点，需要去寻找找一个合理点、均衡点， 来实现项目开发的最大目标 如：B、C项目，容积率相同，因为建筑密度的差异，项目的品质就有了很大的差异;D项目：住宅项目，用地规模为10万㎡，容积率为 1.7，建筑类型是多元化的，从联排别墅到多层以 及高层住宅;容积率与规划布局 在相同的容积率的条件下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅能在产品类型上 突破、创新，而且能够获得不同的舒适度 如：F、H项目，相同的地块面积，同样容积率，规划布局差异可以非常大，社区空间和产品