如何计算土地增值税-淮南市地税局12366纳税服务工作平台.pptVIP

土地增值税 淮南市地方税务局 劳财税科 教学目的与要求 （一）了解土地增值税概念、开征背景和意义? (二)了解和掌握土地增值税的纳税人、征收范围、计税依据 (三)了解和掌握土地增值税的税率 (四)掌握土地增值税计税依据的计算 (五)掌握土地增值税优惠政策 （六）掌握土地增值税的征管方式 最终目的：熟练掌握土地增值税计税依据的计算，搞好土地增值税的征管 主要内容：1、土地增值税概念及开征历史背景2、土地增值税纳税人、征税范围、计税依据3、土地增值税税率4、如何计算土地增值税？（计算程序、方法）5、相关土地增值税优惠政策6、土地增值税征收管理要点 第一讲、土地增值税概念、开征历史背景及意义 （一）土地增值税概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 土地——增值——房地产 土地增值税开征历史背景及意义 土地的有限性、不可替代性、需要性的资源为什么要对土地“增值”纳税？（土地增值税的立法理念） 它是伴随我国改革开放，房地产业的发展而产生的 ?土地增值税不是一个新的税种，1993年12月13日，国务院颁布了《土地增值税条例》，要求1994年1月1日起实施。1995年1月27日，财政部又颁发了《实施细则》。 （二）土地增值税开征的意义 1.适应我国土地使用制度改革? 2.?有效抑止投机行为，维护国家利益 3.保护正当开发者利益? 第二讲 纳税人、征税范围、计税依据 土地增值税概念： 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着 物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税 不仅涉及房地产企业，机关事业单位、个人等转让房屋 都是纳税人 土地增值税的征税范围 ? 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使 用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的 增值额。 一般规定和特殊规定： ? 一般规定和特殊规定： 以房换地、以地换房 、 相互转让、国家收回土地等 一般规定： 1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税， 转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。（对 属于集体所有的土地，按现行规定须先由国家征用后才 能转让）  2、土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他随着物的产权征税。 3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、 赠与等方式无偿转让的房地产则不予征税。 不征收土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地 使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为； （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营 利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与 教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 （二）具体规定（特殊问题处理）： 1、 以房地产投资、联营： （1）如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，不征； （2）投资、联营企业若将上述房地产再转让，征。 2、合作建房 ：（1）建成后自用，不征； （2）建成后转让，征。 3、企业兼并转让房地产 ： 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免 4、房地产交换 单位之间换房 （1）有收入的征； （2）个人之间互换自住房，不征。 5、房地产抵押： （1）抵押期间不征； （2）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 6、出租 ： 不征（无权属转移） 7、房地产重新评估增值 ： 不征（无收入） 8、国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 ： 不征 9、继承、赠予 继承不征（无收入） （1）赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务的人不征； （2）非公益性赠予征。 （三）具体规定（特殊问题处理） 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品