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第 三 章 存 货 第一节 存货概述 一、房地产开发企业存货的组成 1、概念：房地产开发企业的存货，是指房地产开发企业在开发经营过程中持有的以备出售的产成品或商品、处于开发过程中的在产品、在开发经营过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。 2、组成： 设备：指企业购入的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、电梯、通风设备等。 存货的组成 材料：指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。 低值易耗品：是指单位价值较低，容易损坏，使用期限相对固定资产较短的，在使用过程中基本保持原有实物形态不变的各种用品用具，如工具、管理用具、玻璃器皿、劳保用品，以及在经营过程中周转使用的容器等。 委托加工物资：指企业因技术和经济原因而委托外单位代为加工的各种物资。 存货的组成 开发产品：指企业已经完工并已经验收合格，可以按照合同规定移交购买单位或可以作为商品对外销售的产品，如已开发完成的土地、房屋。 出租开发产品：指企业已经开发完成用于出租经营的的土地、房屋。 周转房：指企业已经开发完成用于安置拆迁居民周转使用的房屋。 在建开发产品：指企业正在开发建设过程中的尚未完工的各种土地、房屋等开发产品。 存货分类 按房地产开发产品和非开发产品分类 房地产开发产品 已完工开发产品:是指已建成、待出售的物业； 在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发目的的物业； 拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。项目整体开发时，全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在本项目。 分期收款开发产品 非开发产品:在途物资、原材料、低值易耗品、委托加工物质 二、存货的确认和计价 （一） 存货确认 前提——企业是否拥有某项存货的法定所有权 存货确认应同时满足两个条件： ＊该存货包含的经济利益 很可能流入企业 ＊该存货的成本能够可靠计量 （二）存货的计价 企业在持续经营的前提下，存货入账价值的基础应采用历史成本为计价原则。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。不同的存货的成本构成内容不同。 1、存货的初始计量 1.1外购存货采购成本 买价:购入存货的发票价格 增值税、进口关税、消费税 其他可直接归属存货成本的采购费用:运杂费、保险费、差旅费、运输途中的合理损耗、以及入库前的整理挑选费等，分配计入存货采购成本 1、存货的初始计量 1.2存货加工成本 =直接人工+直接材料+分配的制造费用 1.3借款费用 13.1 专门借款利息费用的资本化金额 每一会计期间利息的资本化金额 =专门借款当期实际发生的利息费用—当期尚未动用的借款利息收入或投资收益 1.3.2一般借款利息费用的资本化金额 课堂练习 甲公司于2009年1月1日从银行取得一笔专门用于工程建设的长期借款，本金1000万元，年利率为10%，期限3年，每年末付息，到期还本。工程开工日为2009年1月1日。2008年资产支出如下：①1月1日支出100万元；②4月1日支出100万元；③10月1日支出100万元。闲置资金因购买国债可取得0.2%的月收益，则2009年资本化金额为（ ）万元。 ??A、19.2 B、72.18 ??C、100??D、80.8 2、发出存货的计价 2.1 存货成本流动假设 存货流转包括实物流转和成本流转两个方面。在理论上，存货的成本流转与其实物流转应当一致，实践中成本的流转顺序与实物的流转顺序的分离，主要基于不同的存货成本流转的假设，从而产生了不同发出存货的计价方法。 2.2 存货数量的确定方法 1）平时只记存货收入的数量 2）期末存货数量通过盘点的方式取得 3）本期发出存货的数量通过以下公式求出 本期发出存货=期初存货+本期收入存货-期末存货 永续盘存制：逐笔记录存货的收入、发出 本期发出存货=期初存货+本期收入存货-本期发出存货 两者比较 结论：两者结合，即在平时逐笔记录存货的收、发数，并定期或不定期对存货进行盘点 2.3 发出存货成本计价的具体方法 2.3.1.先进先出法（可随时计算） （1）基本含义 ◆假设先入库的存货尽先发出。 ◆发出存货单价按最先入库存货的单价计算。并依存货入库顺序类推。 （2）发出存货成本计算举例 [例]企业某年4月1日结存甲材料850件,单位成本12元。本月5日购入500件,单位成本13元；12日发出1000件；16日购入1200件，单位成本14元；22日发出680件。上述资料的账户登记情况如下： 2.3.2.一次加权平均法（月末计算） （1）基本含义 ◆期末时先计算出全月存货的平均单价； ◆以加权平均单价计