XXXXXXXXX个人二手房贷款操作规程(试行)要点.docVIP

XXXXXXXX银行 个人二手房贷款操作规程（试行） 总则 为了规范XXXXXXXX银行（以下简称我行）个人二手房贷款的业务操作，根据《XXXXXXXX银行个人房屋按揭贷款管理办法》，制订本规程。 本规程所称的二手房，是指产权人具有完全处置权利、在房屋二级市场流通的房屋。 本规程所称的个人二手房贷款是指个人为了购买二手房，支付一定比例首期购房款，并向我行担保借款以支付剩余购房款，按期向我行还本付息的商业性贷款。 本规程所称的贷款行是指经总行授权开办个人二手房贷款业务的XXXXXXXX银行一级支行、各级分行的直属支行（营业部）。 本规程所称的合作机构是指按照我行个人信贷业务合作机构 业务约定和标准 本规程业务约定 除非特别说明，本规程所称借款人包括共同借款人，对于借款人的各项规定，均适用于共同借款人。 年龄是指从自然人出生日期至借款申请日期的周年数。 房产是指房屋及所依附的建设用地使用权。房产以套为计量单位。 房龄是房屋建成年份至借款年份的年数。房屋所有权证没有标注的，可参考同一区域其他房屋判断建成年代。 当地是指贷款行所在地归属的地市级或市县级行政区域：对于直辖市、计划单列市，是指市辖行政区域；对于省、自治区通过地级市管理的市县，是指地市级行政区域；对于省不通过地级市、直接管理的市县，是指市县级行政区域。外地是指当地之外的行政区域。 借款人条件。借款人必须同时满足以下条件： 年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间、具备完全民事行为能力的自然人。 具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工，拥有或参股于经营实体的自谋职业者。 经相关金融机构和客户提供的书面资料证明，借款人、借款人配偶的个人信用记录均不属于禁入类。 支付不低于实际购房价20%的首期购房款。 借款人应具备偿还能力，即同时符合以下条件： 借款人及其配偶的所有剩余期限超过1年的贷款（包括本次贷款）的月均还款额加所购房屋月均物业支出之和，不超过月均收入总额的55%。 借款人及其配偶对外担保的贷款余额不超过年均收入总额的10倍。 优质单位职工条件。优质单位职工是指教育背景、从业经历、信用记录较为优质的单位职工。优质单位职工应同时具备如下条件： 年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间、具备完全民事行为能力的自然人。 无任何违法违纪行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类。 为当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正式职工，并具有以下资历之一： 在现服务单位工作5年（含）以上。 本科（含）以上学历，在现服务单位工作2年（含）以上。 研究生（含）以上学历。 部门经理（含）以上或同等职位。 保证人条件 机构作为保证人，应按我行合作机构制度规定实施准入和授信管理，并且该机构处于担保有效期内的我行贷款余额不得超过其授信额度。 个人作为保证人，应属于优质单位职工，并且同时符合以下条件： 保证人不属于借款人的家庭成员。 所有剩余期限超过1年的贷款的月均还款总额不超过月均收入的50%。 为他人担保的贷款余额（含本次担保贷款）不超过年均收入的10倍。 抵押房产条件 抵押人可以是借款人，和（或）借款人之外的第三人（以下简称第三方抵押人）。第三方抵押人必须是年龄在18岁（含）至60岁（含）之间、具备完全民事行为能力的非低保居民。 抵押房产限于抵押人依法有权处分的一套房屋和该房屋所依附的建设用地使用权。下列房产不得用于我行借款抵押： 工业用地上修建的房产，工厂配套的住宅，列入拆迁计划的房产。 集体所有的土地使用权上修建的房屋，但法律规定可以抵押的除外。 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于教育、医疗卫生和其他社会公益的房屋。 所有权、使用权不明或者有争议的房屋。 依法被查封、扣押、监管的房屋。 法律、行政法规及房产管理部门规定不得公开上市或抵押的其他房产。 抵押房产房龄上限： 住宅的房龄一般不超过15年，借款人为优质单位职工，或房屋建筑质量、区域位置优良的，可放宽至20年；商业用房（含商住两用房）的房龄不超过10年。总行对个别经济发达地区的房龄有特别授权的，以总行的授权为准。 剩余土地使用权年限应高于贷款期限3年（含）以上。 各类房产最高抵押率： 以商品住宅抵押的，套型建筑面积90平方米（）90平方米以上最高抵押率为70%。 以别墅抵押的，最高抵押率为60%。 以商业用房（不含商住两用房）抵押的，最高抵押率为50%。 以商住两用房抵押的，最高抵押率为55%。 总体业务流程 贷款总体业务流程如上图所示。前台业务部门主要承担业务营销、受理、调查、合同签署、担保条件落实、贷款发放与使用、贷后日常管理等职责；后台业务部门主要承担审查、审批、贷后监督监测和资产保全等职责。 为了加强业务经办的标准化，应以《个人二手房贷款资料检查清单》（以下简称《资料检查清单》）和《客户资料