房地产相关税收-许德勇重点解析.ppt

房地产企业相关税收 （2）土地增值税 1.预征 普通住宅标准： 1）容 积率1.0以上； （需同时符合三个条件） 2）建筑面积144平米以下； 3）成交价在均价1.2倍以下； （2012年均价）： 普通住宅均价：5609元/平米； 非普通住宅均价：6917元/平米； 其它：12062元/平米； 税率： （原税率） （新税率） 普通住宅： 1.5% 3% 非普通住宅： 2.5% 4% 其它（商业及车库）： 3% 5% 房地产企业相关税收 （2）土地增值税 2.清算 收入的确定：清算项目销售收入总额 扣除项目总额：（1）+（2）+（4）+（5） 成本：1）土地征用及拆迁补偿 2）开发成本： 前期工程费 建安工程费 基础设施费 公共配套费 开发间接费（含资本化利息） 3）资本化利息 4）加计扣除20%=（1）+（2）-（3） 5）期间费用 增值额： 收入-成本-加计扣除20%-期间费用 增值率：增值额/扣除项目总额 关于跨区经营房地产项目税收规定 跨区经营销售不动产有关税收方面的规定: 1）项目所在地主管税务局： 营业税金及附加、土地增值税； 施工单位代开的有关此项目的建筑业发票；（代开发票时出票地不同，纳税编码也不同，例如：世纪城项目的有关工程类发票必须到晋源区地税局代开。绿地集团太原置业有限公司在晋源区地税局的税号：140110794215256） 2）注册地主管税务局： 绿地集团太原置业有限公司税务登记证号：140106794215256 所得税、土地使用税（存在争议）、房产税、印花税、个人所得税、企业所得税汇算、项目的土地增值税清算 目前太原项目有关三个公司的税号 绿地集团太原置业有限公司： 迎泽区地税局：140106794215256 晋源区地税局：140110794215256 山西绿地得一置业有限公司： 迎泽区地税局：140106694267200 太原绿地新悦房地产开发有限公司： 万柏林区地税局：140109091035646 谢谢大家！ * * 房地产企业相关税收 房地产企业相关税收 （1）营业税金及附加：税率5.725% 营业税（5%）：0.05 城建税（7%）：0.0035 教育费附加（3%)：0.0015 地方教附(2%)：0.001 价格调控基金(1.5%)：0.00075 河道管理费(1%)：0.0005 合计：0.05725*100%=5.725% 营业税：税率5%，计税依据：销售不动产 城建税：税率7%，计税依据：营业税 教育费附加：税率3%，计税依据：营业税 地方教育费附加：税率2%，计税依据：营业税 价格调控基金：税率1.5%，计税依据：营业税 河道管理费：税率1%，计税依据：营业税 房地产企业相关税收 （2）土地增值税 2.清算 收入-成本-费用-加计扣除20%=增值额 增值额/扣除项目总额=增值率 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣 除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式 如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50％ 　　 土地增值税税额=增值额×30％ （二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 　　 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ （三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 　　 土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％ （四）增值额超过扣除项目金额200％ 　　 土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％