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项目投资构成和投资分析 土地成本 前期费用 建筑安装费用 项目销售及交易税 其他费用 土地出让金、土地补偿和拆迁安置费、市政配套和集资费 规划勘察设计费、三通一平费、工程招标及办理各项开工手续费 建安费、工程监理及质量监督费、小区配套及绿化费 （多层建安费一般800-1000元/平方米、高层1200-1500元/平方米） 项目管理费、不可预见费、开发企业利润、税金及利息 项目投资构成 房地产开发知识 三通一平：水通、电通、路通；路面平整 七通一平：路通、电通、气通、通信通、暖通、给水通、排水通； 路面平整 建筑知识 建筑结构 工程识图 规划 建筑知识 建筑知识 户型 规划知识 居住用地包括 住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小路、家务院等） 公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。 道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定： 1.按与居住人口规模相对应的同组道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不 计入 2.居住区（级）道路、按红线宽度计算； 3.小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路 用地面积。 4.居民汽车停放场地，按实际占地面积计算 5.宅间小路不计入道路用地面积 公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。 建筑知识 日照间距 住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。 在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。根据规定，高层与各种层数住宅间距不宜小于13m，条式住宅多层间距不宜小于6m。 日照间距系数= 房屋间距 遮挡房屋檐高 规划知识 建筑知识 日照间距 住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。 在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。根据规定，高层与各种层数住宅间距不宜小于13m，条式住宅多层间距不宜小于6m。 日照间距系数= 房屋间距 遮挡房屋檐高 单栋塔式居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑的间距系数不得小于1．0 多栋塔式居住建筑呈东西向单排布置时,与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距,相邻塔式居住建筑的间距等于或大于单栋塔式居住建筑的长度时,建筑间距系数不得小于1.2。 住宅朝向 住宅的朝向主要要求能 获得良好自然通风和日照。郑州市住宅最佳朝向南偏东150，适宜朝向南偏东250，不宜朝向西北方向。 规划知识 建筑知识 规划知识 城市居住区 ——是指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围 合，并配建有一整套完善的设施的生活聚居地。一般在30000 -50000人。 居住小区 —一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并有一定配套的生活聚居地。一般在7000-15000人。 居住组团 ——指被小区路隔开，1000-3000人。 建筑知识 户型知识 建筑知识 住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅） 厨房和卫生间等基本空间 户型知识 建筑知识 卧室、起居室（厅） 卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风， 其使用面积不应小于下列规定：　　　　1 双人卧室为 10㎡； 　　　　2 单人卧室为 6㎡； 　　　　3 兼起居的卧室为 12㎡。 起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12㎡。 起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的 数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。 无直接采光的厅，其使用面积不应大于10㎡ 户型知识 建筑知识 厨房 厨房的使用面积不应小于下列规定：为的是更好　　　　1 一类和二类