大福三旧改造项目市场分析部分(南海大沥)解析.ppt

桂城商圈分析——沿南海大道和桂澜路两轴线发展，以保利水城为中心的千灯湖板块有望成为桂城商圈第三轴。 千灯湖板块 南海大道板块 桂澜路板块 2 1 4 6 3 7 8 5 2 1 4 6 3 7 8 5 南海广场 汇潮天地 佑一城 凯德广场 顺联奥特莱斯 百花时代广场 城市广场 保利水城 2 1 4 6 3 7 5 2 1 4 6 3 7 5 星云锦汇 创鸿广场 万科广场 万达广场 地铁金融城 荣耀大厦商业 华南国际金融中心 未来新增项目 现有购物中心 8 中凯商务港 8 桂城商圈主要购物中心分析—— 主要 商业 项目 名称 经营业态 租金水平 体量规模 经营现状 南海广场 化妆品、餐饮、电影院、首饰、眼镜、皮具、钟表、服装、鞋类、电器、儿童乐园 扣点方式经营，提点14-26% 地上10层（9、10层办公室），地下2层，6.8万㎡ 目前桂城商圈人气最旺的商场，人流及营业额一直居佛山地区前列 凯德广场 超市、服装、皮鞋皮具、珠宝饰品、化妆品、数码通讯、餐饮、娱乐 联营扣点20% 地上4层，地下1层，6.54万㎡ 相较于南海广场品牌更为年轻时尚，当前以日常生活消费为主，餐饮、娱乐等商业组成部分较为匮乏 城市广场 服饰、餐饮、通讯、化妆品、珠宝、家居 一层商铺租金约100元/ ㎡ 1-3层为购物中心，约13万㎡ 整体经营状况始终较差，产权问题带来一系列负面影响，经营管理水平较差 顺联奥特莱斯 服饰、餐饮、通讯、化妆品、珠宝、家居 纯提点模式 1-4层为购物中心，约5万㎡ 今年年初开业，走中高端路线，与城市广场、百花时代形成差异化 百花时代广场 服装、化妆品、珠宝饰品、皮具皮鞋、餐饮 一层商铺首年100元/㎡ ，次年200元，第三年220元，首年租金减半 地上2层（带夹层），地下1层停车场，约2万㎡ 受区域内商业发展较慢影响，该区域人流量始终相对较少 保利水城 超市、主题百货、电影院、休闲娱乐、餐饮、电器、服装、化妆品、皮具箱包、鞋类 二层商铺首年130元/㎡（免租半年），次年递增10%；按10-15%提点；租约三年一签 地上4层，地下1层停车场，约16万㎡，水道面积2.3万㎡ 超大型纯商业物业，规划较为合理，整体定位较高，目前空置率较高，待商业成熟还需要一定时间 桂城商圈属市级商圈，可影响辐射南海和禅城区域，商圈内购物中心较多，可满足不同层次的客户需求 资料来源：佛山中原 大沥商圈分析——东、中部板块商圈发达，西部板块暂未形成核心商圈。 中部板块商圈 东部板块商圈 2 1 4 6 3 7 5 2 1 4 6 3 7 5 嘉州广场 盐步佳华商场 黄岐商业步行街 巴黎春天步行街 南海新都会 广佛智城 宝盈广场 西部板块商圈 8 华创广场 8 9 南海世纪广场 9 未来新增项目 现有购物中心 从南海、大沥定位规划、发展政策以及目前以及形成的发展趋势看，大浩湖及其周边地区，将是大沥西翼的核心商圈片区 狮山商圈概况——以狮山广场为核心，商圈正在不断升级扩容中。 狮山商圈 2 1 3 狮山广场 水晶广场潮流坊 和信广场 2 1 3 狮山镇政府 6.3公里 项目 未来新增项目 现有购物中心 4 4 腾大广场 罗村商圈概况——城市中心开始北移，将建成以佛山西站为核心的新城市中心 北区 南区 金盛广场 金船湾广场 2 1 4 3 5 2 1 4 3 5 至德广场 圣地广场 时尚金都 未来新增项目 现有购物中心 项目 4.2公里 桂丹路 佛山西站 大沥狮山罗村商圈主要购物中心分析—— 区域 名称 经营业态 租金水平（元/㎡） 体量规模 经营现状 大沥商圈 嘉州广场 超市、餐饮、服装、影院、书城 一层300-400（发展商返租） 二层180-250（发展商返租） 三层150-200（个体店） 地上4层，地下2层，12万㎡ 项目规模过大，商圈消费能力有限，零售品牌店招商出现困难 南海新都会 餐饮、服装、化妆品、珠宝饰品、皮具皮鞋、影院、KTV 一层200-300（品牌店） 二层100-150 四层100-150（潮流天地小面积商铺） 地上6层，地下2层，约9万㎡ 目前大沥商圈人气最旺的购物中心，人流及营业额居大沥首位 狮山商圈 狮山广场 超市、餐饮、日用百货、服装等 临街50-100 内铺45-55 二层25-35 地上2层，约1万㎡ 狮山目前唯一经营购物中心，低档消费为主，经营较为一般 罗村商圈 金船湾广场 餐饮、百货超市、服装、KTV等 临街50-80 总建面5千多㎡，地上3层，地下1层， 经营一般，低档消费为主 时代倾城 超市、银行、餐饮、品牌家居等 临街80-100 内铺50-60 总建面2万㎡ 由于项目规模较大，而落成时间较短，经营较为清淡 低端为主，形象较差，以临街底商铺与广场、超市结合，主要为满足镇街居民的日常生活需求 中低端为主，形象较好，