第二章物业管理的理论基础要点分析.ppt

（二）问题及解决 1. 问题 （1）公共产品理论指出，公共产品消费的最大问题在于“搭便车”行为。在物业管理行业则是指业主不交物业服务费同样可以享受到物业服务。 （2）公共产品在传统上是由政府无偿提供的，国家通过强制性的税收实现公共产品的价值补偿。物业服务具有公共产品的非排他性和非竞争性，却必须通过市场手段由业主（即受益者）提供服务成本。 2. 解决 从理论上讲，可以采用政府干预的方法来解决，同时也可以采用市场的手段来解决。因此，一方面我们要充分发挥市场需求、价格竞争对物业管理供给的调节作用和要素资源配置作用；另一方面还必须依靠政府力量，在不干涉企业内部正常经营管理活动的前提下，通过追加投入、制定政策、完善机制等来实现。 四、物业管理中的公共选择问题及解决 （一）物业管理中的公共选择问题 1．业主的“投票冷漠症” 2．物业管理重大事项的“决策难”问题 （二）公共选择理论在物业管理中的应用 1．让业主理解和接受民主规则 2．对业主自治各项制度进行深化 第四节 项目管理理论 一、项目管理理论概述 （一）相关概念 1．项目 美国项目管理学会对项目下的定义是：为了在规定的时间、费用和性能参数下满足特定的目标而由个人或组织所进行的具有规定的开始时间和结束时间、相互协调的、独特的活动的集合。 2．项目管理 项目管理是指在一定约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立经济核算，并按照项目内在规律，进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。 3．项目经理负责制 项目管理是一件非常复杂的工作，因此设置和明确工程项目负责人（一般称之为项目经理）就显得非常重要。 （二）项目管理的主要工作内容 1．明确项目组织形式 2．建立项目管理制度 3．设立合理高效的项目部 4．指定项目目标体系 5．实施项目 6．考核项目完成情况 （三）项目管理的生命周期 启动 计划 执行 控制 收尾 批准一个项目；建立目标，估计资源；组成项目组 确定项目组织方法，制定基本预算和进度，为执行阶段准备 项目的实施（设计、假设、生产等） 通过定期监控和测量进度，确定与计划存在的偏差，以便在必要时候采取纠正措施，从而保证项目目标的实现 项目或阶段的正式接受并达到有序的结束 二、项目管理与物业管理 （一）项目管理在物业管理中的可行性 1．物业管理与项目管理在内涵上的一致性 2．物业管理与项目管理过程的一致性 3．物业管理和项目管理目标的一致性 （二）物业服务企业采用项目管理的优势 1．便于资源共享 2．便于技术交流、信息共享 3．有利于集中各项目的优势，提高物业服务的整体水平 4．有利于推行统一的管理规程和服务规范 （三）物业项目管理的周期 1．立项阶段的介入 2．项目规划设计阶段的介入 3．项目实施阶段的介入 4．接管验收、日常管理阶段 （四）物业项目管理的工作内容 1．只跨越接管验收、物业管理阶段的物业项目管理方案 2．跨越施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段两个阶段的物业项目管理方案 3．跨越规划设计介入阶段、施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段三个阶段的物业项目管理方案 4．跨越可行性研究阶段、规划设计介入阶段、施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段等全部四个阶段的物业项目管理方案 本章小结 1．在中国，建筑物区分所有权概念及制度的正式提出是在《物权法》中，《物权法》对建筑物区分所有权的含义基本采用了三元论说，认为业主对专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 2．委托代理理论的中心任务是研究在利益相冲突和信息不对称的环境下，委托人如何设计最优契约激励代理人从而减少委托代理损失。委托代理问题的典型表现为逆向选择和道德风险，可通过设计合理的内部和外部激励约束机制来促进委托代理问题的解决。 3．在物业服务活动中，存在三级委托代理关系。即业主大会委托业主委员会执行日常工作；业主或业主大会委托物业服务企业提供服务以及物业服务企业委派员工或专业分包公司执行具体工作。前两级委托代理关系可能导致的问题，可通过对物业管理进行标准化、充分发挥内部和外部激励约束机制的作用等来解决。 4．公共产品理论和公共选择理论是公共经济学的核心理论。物业服务具有公共产品属性，从而导致“搭便车”问题和物业服务收费难现象，应该通过市场机制和政府规制两个方面的配合来进行调控。在物业管理活动中也存在很多公共选择问题，如业主的“投票冷漠症”和物业管理难以就重大事项的表决达成决策，为解决上述问题，需要加强业主对民主规则的理解和接受和深化业主自治的各项制度。 5．项目管理是指在一定约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责