在案例中学习物业法规 资料.pptVIP

九、紧急避险案例： 业主程先生住在三楼，四楼住户放假期间外出。一天，程先生发现天花开始滴水，随即向物业公司反映。物业公司以无法联系到业主为由，不能入室维修。后来，漏水程度越来越严重，家具、床褥等受到不同程度的损害。 程先生无赖之下拨打了110报警，在警察的要求下，物业公司才破门而入。但这时程先生家中的损失已经十分严重。程先生斥责物业公司没有尽到责任，将其告上法庭。而四楼的住户回来后对于物业公司的破门而入也感到十分恼火。 法院审理认为：物业公司没有及时采取紧急避险措施而一直让水流是不对的，因其不作为应承担程先生损失的部分责任。程先生作为受益人，应给第三方（即四楼住户）适当的补偿。 1、什么是紧急避险：《中华人民共和国刑法》第21条： 2、紧急避险的要件： （2）所采取的行为应当是避免危险所必需的。 （3）所保全的必须是法律所保护的权利。 （4）不可超过必要的限度，就是说，所损害的利益应当小于所保全的利益。 （1）必须针对正在发生的紧急危险。如果人的行为构成紧急危险，必须是违法行为。如：在逃犯为了逃避警察的追捕而闯入居民户内的行为不能叫紧急避险。 理解要点与启示： 《中华人民共和国刑法》 第二十一条 为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在，不得已采取的紧急避险行为。造成损害的，不负刑事责任。 3、责任问题： 民法通则第129条； 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第156条。 4、实操要点： （1）紧急避险一定要。否则物业公司将有可能承担“不作为”的责任； （2）注意方式方法（第三方在场，留下记录）； （3）规避风险的预防措施。《前期物业服务合同》第23条、《前期物业服务协议》第21条。 《民法通则》 第一百二十九条 因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》 第一百五十六条 因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。 《前期物业服务协议》 第二十一条 发生以下情况，乙方可以不承担责任： 1、因不可抗力导致物业管理服务中断的； 2、乙方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有设计或瑕疵造成损失的； 3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的； 4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的； 5、非乙方责任发生治安案件的； 6、物业管理区域内如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护甲方、物业使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施，由此造成甲方、物业使用人财产损失的。 7、业主、物业使用人因违反本协议、《业主临时管理规约》及乙方制定的管理规定给自身或他人造成损失的，应由业主或物业使用人自行承担相应的责任。 《前期物业服务合同》 第二十三条 以下情况乙方不承担责任： 1、因不可抗力或政府行为等因素而导致物业服务中断的； 2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身硬件限制而影响乙方造成损失的； 3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的； 4、因非乙方责任出现供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的； 5、物业服务区域内如发生漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关及司法机关执行任务等突发事件，乙方为维护甲方、物业使用人的人身和财产利益或公共利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施，由此造成甲方、物业使用人财产损失的。 6、业主、物业使用人因违反本合同、《临时管理规约》及乙方制定的管理规定给自身或他人造成损失的，应由业主或物业使用人自行承担相应的责任。 7、因刑事治安案件造成损失的。 十、收楼返修的责任界定 某小区业主向广州市仲裁委员会提出仲裁：该户于2008年11月收楼，但收楼时，业主发现室内存在墙面、地板渗水、门板划痕、石材破裂等诸多问题。业主认为，不构成交楼条件，因此拒收。管理处于2009年3月才正式将上述问题维修完毕。 业主认为，发展商存在延迟交楼