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答案就在问题之中 （市场调研） 毛主席说：“没有调查就没有发言权”。 小平同志说：“摸着石头过河”。 世界营销大师菲利普·科特勒说：“拥有最佳资讯体系和市场情报的竞争者，终将成为市场的赢家”。 在哈佛商学院，竞争情报被列为企业在人才、资金、技术之后的关系企业存亡的第四种因素。 一、市场研究 现代营销决策的基础。 市场信息集散 市场是项目的生存基础，要站在市场第一线，把握市场动态，集合各方面相关资讯，服务于项目。建立畅通的信息资讯渠道，专人定期负责行业资讯的收集整理，并通过合理的方式发挥行业资讯的市场作用。 行业信息收集、整理 及时了解掌握各方面的行业动态及市场信息，如区域地产宏观投资环境、土地供求动态、楼盘动态、市场需求等等，避免重要信息的缺漏。 地产资料库 　　　让信息更有效的为我所用，确保各类信息多而不乱，散而有序。 宏观与区域数据库 →　C-001 区域项目数据库 →　C-002 项目客户数据库 →　C-003 市场内在规律探索 　　　透过现象看本质，周密了解市场，处理分析资讯，把握整个市场的内在发展规律，得出具体指导性和预测性的结论。 市场跟踪 深度关注市场动态，密切跟踪市场变化，敏锐把握大市动向，并通过合理的方式反馈研究成果，把目光放在明天的潜在市场上，系统地进行市场发展、需求分析及预判，为企业发展战略及项目发展提供依据。 日常专题研究 在日常中不定期地针对某些市场热点及有价值的某些市场现象展开专题深度研究。比如代表性楼盘分析、某热销户型、有关重要房地产政策法规的颁布对行业的影响、某项目的创新营销手法等等。 项目运作市场决策 　　　项目营销离不开对市场的深入研究，此时要深入项目运作各环节，参与项目营销方面的市场研究，进而为项目各个运作环节作出决策。 投资决策 当前房地产市场，政策法规不断完善，市场更加成熟，竞争更加激烈，没有开发商敢轻言任何一个地块投资后就能成功开发销售。而通常情况又是先有地块，后有需求评估，这需要在项目投资前做出严密的评估，降低项目投资风险。 项目可行性研究 →　D-002　　针对项目展开全面的市场研究，从市场角度考虑项目的可行性。 产品研发 项目不可能无限制的开发任意产品，需要根据项目本身、根据当地市场、根据竞争实况进行合理地开发。所以在项目规划设计前，就需要展开市场研究及产品开发，以保证项目规划设计是从当地市场出发的，是切合目标市场需求的，是适销对路的。对于大规模、开发周期跨若干年度的项目，需要带着前瞻性的眼光，预测目标市场在项目开发周期内的变化及发展，制定相应的产品开发建议。 项目发展市场研究 →　D-007　　关注国内外房地产市场，研究国内外各类建筑产品本身的设计特点，包括建筑风格、立面、建筑布局、户型、园林、绿化以及配套设施等等；结合目标市场需求、结合地块实际情况，科学确定出产品定位。 推广销售 此阶段正式展开与市场的“短兵相接”，各项实操环节灵活多样而分散，操盘手需要根据市场现状、客户的反应、根据楼盘的自身特征等，制定项目推售计划，展开项目的推广销售。 项目推售市场研究 监测项目竞争环境、跟踪客户动向、倾听客户声音、关注市场变化，为推售各环节的专项决策提供相应的数据信息支持，指导项目推售计划。 二、制度 　　　 每周例会 定期交流平台，落实跟进具体工作、解决工作困难的主要平台，市场资讯共享流通的信息平台。 定期踩盘 区域负责 定期培训 三、流程 　　　繁 → 简 → 繁 → 简 房地产调研设计流程 相关人员　　　　初步摸察 决策者　　　　　二手资料 　　　　　　　　数据库 多方交流　　　　案头摸察 ↓　 项目会 ↓ 结构化地产逻辑问题 → 调研设计 ↓ 调研目的 ↓ 调研范围 ↓ 调研内容 ↓ 调查方法 ↓ 时间安排 ↓ 人员配置 1、制定调研 设计 课题探索性研究 基本目的是提供一些资料以帮助调研者认识和理解所面对的问题。将问题定义得更准确些、帮助确定相关的行动路线或获取更多的有关资料。这一阶段所需信息是不需精确定义的，研究过程较灵活，没有什么结构。其结果也只是试验性的、暂时的，要将重点安排在其它有待进一步调查的内容，提高调研效率。 常用途径 数据库 →　C-001、C-002、C-003 二手资料 如可通过网络、官方发布的信息等渠道，查阅课题的相关参考资料及信息。 二手资料评价 相关性 用于当前调研是否合适，是否具有内在的联系及利用价值。 准确性 确定其来源及出处，评估是否权威、准确及可靠。 时效性 资料如果过时其价