上品天成项目整合营销策略报告详解.ppt

城市线（上品·天成的“脸”） 城市线 趋势篇 区位篇 价值篇 彰显项目地位 城市升级 新城建设 商居价值 商业价值 商务价值 以造城思路 推动城市发展 聚变城市资源·裂变城市财富 项 目 线 造 市 （炒作项目市场） 我们认为本项目在市场中处于一个概念时间差的有利时机。本项目应利用此时机率先旗帜鲜明的打出“新城首席-城市中心形象区”的概念，抢占市场制高点，形成了三大利好因素： 1、首席城市中心商居物业；引领市场概念。 2、目前新城区乃至整个丘北还没有一个具备高品质，大规模、 定位明确的现代城市商居物业，也没有上档次的旅游接待中心和旅 游购物中心而市场对此的需求是强劲的。 3、项目在新城区是一个标志性的物业，地标级的建筑群，所以 建立一个高端的市场形象，是项目推广的基础和关键。 项目线（上品·天成的“脉”） 项目线 功能篇 商务篇 投资篇 彰显项目地位 商、住、酒店 一体化 四星级酒店 首席旅游接待 中心 商务中心 大体量 商业面积 城市中心物业 巨大的商机 和升值潜力 理想之城 未来之城 财富之城 产 品 线 做 事 （细节卖点刻画） 我们认为在产品线的推广中，要首先避免项目功能组团占位的偏差。根据分析，本项目商业面积从利润产出角度看不会低于住宅部分的利润比例。从价值最大化的角度，我们认为产品线的推广应商业与住宅并重，先推出住宅部分，进行首期销售；同时彰显项目巨大的商业价值和投资价值，销售与招商招租并重，这样将商业部分的价值有机地附加到住宅部分，从而有效的支撑了住宅部分的高质素和高价位，也为后续商业部分的推出奠定了坚实的基础。 将宣传的重点从“借势” “造市”转到“做事” ，强化对项目的卖点、内涵诉求。 产品线（上品·天成的“魂”） 产品线 品质篇 经营篇 服务篇 刻画项目品质 设计理念 施工质量 开发商的 经营理念 领先标准的 商居环境 商业体系 商务服务 1、强调专业公司的资历、经典作品和权威性，对市场和消费者形成说服力 和冲击力度（建筑设计、园林设计、等专业公司的品牌及资历）。 2、将天成公司及上品·天成精益求精、追求完美，将楼盘综合素质NO.1的特 质传达给消费者 4、项目形象的地标化 ，配套设施的领先化、建筑设计的人性化。 项目推广时间 推广力度 城市线 趋势篇 区位篇 价值篇 项目线 功能篇 商业篇 投资篇 产品线 品质篇 经营篇 服务篇 2007-11月开始 TIME 后期延续方案 项目销售执行案--住宅部分 项目商业运营及营销执行方案 项目价格定位及价值提升方案-住宅部分 价格定位及价值提升方案-商业部分 * * * * * * * * * * * * * * 生活模式营销策略 以商业配套、公益设施配套（城市中央公园）及其他一切配套带动住宅的营销； 将所有的配套资源强化、整合成为代表丘北未来的生活模式—高尚居住品质、与时代合拍的； 营销关键点： 理想生活——复合地产、城市核心所带来的成熟、丰富、 便利及坐拥城市中央公园的最大优势。 生活场景展现——利用系列推广、详细解读理想生活 营造都市生活格调——以发展的眼光，诠释丘北城市生 活的未来所在 产品营销策略 对比市场，以项目整体领先规划、户型创新，挖掘产品亮点，树立丘北地产标杆形象。 营销关键点 引领市场---以本项目产品设计优势为基础，结合配套做到无视竟争 对手，独领风骚。 传播产品---以户外、电视、DM单、平面媒体为依托、逐步解读、剖 析产品 解析产品---根据施工进度，展现产品质量，增强公信度 活动营销策略 活动是维系老客户、培养新客户的关键所在；一方面，通过组织活动，对老客户进行关系维护，通过老客户口碑带动新客户购买，形成羊群效应；另一方面同时，对于，关键在于每一阶段客户群的承接，通过结合项目生活模式的营销活动来培养客户，使我们的客户源源不断； 营销关键点 通过特定场景把项目优