第四章住宅租金与价格.pptVIP

第四章　　住宅的租金和价格 住宅租金和价格的基本概念、住宅租金和价格变动的方法 第一节 概 述 一、租金的概念 在日常生活中，租房的行为是屡见不鲜的。我们租住别人的住宅，必须支付相应的租金。 雷利·巴洛维认为租金(rent)是经济学家赋予特定含义的一个普通名词。人们通常把租金看作是利用土地和建筑物而支付给所有者的报酬，如我们经常说到的家庭住房、房屋、商业场地和农场的租金。 李嘉图则认为，租金既指承租人为租用住宅而愿意每期支付的费用，也可以定义为获得占有或使用该物业的权利而支付的年金。 地租(1and rent)是一个比较专门的概念。它是土地要素的报酬，指土地在生产利用中产生的经济报酬(economic return)。 契约租金(contract rent) 契约租金(contract rent)与地租(1and rent)有明显的区别，前者是对不动产所有者的实际支付，而后者是理论上应该获得的报酬。契约地租可能因供需变动而在地租水平附近浮动。当契约地租超过地租时，承租人需要多付出他可能从其他劳动、资本与管理中所得的报酬，反之则省下了一部分地租。 租金或经济租金 租金或经济租金是指对使用供给固定的生产要素所支付的报酬。例如为展览使用达·芬奇的名画《蒙娜·丽莎》而支付的费用。 经济学家认为由于土地数量固定，所以价格完全缺乏弹性，对土地征税，若需求曲线不变，均衡价格不会改变。 土地价格 土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。 由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性： 价格基础不同； 形成时间不同； 土地价格的高低不由生产成本决定，主要由地产的有效需求决定； 地价具有明显的地区性和地域性； 地价形成市场的不充分性； 地价呈总体上升趋势； 地产一般不具有折旧现象。 地价分类 按土地权利分类，地价可分为所有权价格、使用权价格、租赁价格、抵押价格等； 按形成的方式，地价可分为交易价格和评估价格； 按政府管理手段，地价可分为申报地价和公告（示）地价； 按表示方法，地价可分为土地总价格、单位面积地价和楼面地价等。 清华大学管清友先生取材于1989年-2010年《中国国土资源统计年鉴》、《国土资源统计公报》、《中国统计年鉴》等官方统计数据，得出中国土地价款增幅的结论：从1989年的4.47亿元，到2010年的30108.93亿元，21年间土地成交价款增幅达到6732倍，年均上升320.57倍。 首先，土地是中国最重要的资源，由于土地国有制，资源的分配权掌握在地方政府手中，通过土地配置，财富的分配权集中到了政府手里； 其次，地价款增幅达到6732倍，并不意味着土地价格也相应地上升了相同的倍数——2010年全国土地出让总价款达2.7万亿元，较前一年增加69.4%；全国土地出让收入约占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点; 第三，土地价款的上升除了地价上升之外，也因为土地财政模式被当作缓解地方财政难的良方，迅速推广到了全国； 第四，土地溢价的最大受溢者是掌握土地配置权的地方政府，裁判员与运动员集于一身，地方政府有足够的动力拍卖土地、推高地价。? 地方政府是市场的深度参与者！ 只要体制不变，地方政府是市场参与者，是投资家，是国企赢利的拥有者也是国企风险的最后承担者，地方政府就会维持目前的资源溢价。在土地溢价下降之后，地方政府将追捧煤矿、有色金属、甚至水资源等，能够归地方财政的一切资源都在上涨的范围之内，所谓按下葫芦浮起瓢。逐渐剥离地方政府的大地主、大投资家、大矿主、大实业家种种身份，资源价格才能摆脱狂燥，进入正常发展轨道。 是否能够取代土地财政的其他收入来源？ 答案是悲观的。我们找不到另一种各地都有的大宗商品，能够在短时间内取代土地收入，我们更找不到能够取代土地财政的税收收入，被寄予厚望的上海与重庆的房产税，一年征收额不过数亿元，与千亿、万亿级别的土地收入，不可同日而语。 ??? 凡是存在的都是合理的，凡是社会无法承担的高昂成本，都是需要改革的。土地财政就到了不改不行的关键时候，公众已经无法承担高昂的成本! 三次会议决定中土地制度改革的主要内容则是： ??? “建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。” 农用地、建设用地和未利用地 严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地