中国房地产价格波动及金融风险防范研究详解.docVIP

中国房地产价格波动及金融风险 防范研究 【摘要】： 资料来源：[2] 2．房地产价格波动简析 （1）房地产价格上涨趋势明显，并且没有经历完整的房地产波动周期。房地产市场化的14年基本处于价格持续上涨时期，2008年短暂回落后再次呈现上涨趋势，2011年起受严厉的调控政策影响出现回落，但上涨的压力很大。严格来说，中国房地产市场化以来并没有经历完整的波动周期。 （2）在常态化的房地产政策调控下，房地产价格持续上涨。 2003年前5年基本处于政策调控的真空期，2003年3季度～2008年3季度共计五年房地产市场处于紧缩调控状态，调控目标当时是抑制房地产投资过热和房价过快上涨；2008年4季度～2009年4季度共计1年，与整个宏观政策基调应对危机的趋势相一致，房地产市场处于适度的调控放松状态；2010年1季度～2012年2季度超过2年房地产紧缩调控再度重启，调控目标是抑制房价过快上涨，促进房价合理回归。14年的发展历程共8年处于紧缩调控期，处于“上涨中调控、调控中上涨”的局面，可以预见未来房地产政策的宏观调控将是常态化。 （3）价格涨跌的区域差别大。主要体现现在：东部地区和中西部地区商品房销售价格上涨幅度差别大，重点城市与城镇差别大，在价格回落过程中，东部地区及重点城市跌幅也更为明显，这表明东部地区及重点城市房地产泡沫的积累和破裂的风险比中西部地区及非重点城市要大得多。从房价收入比指标来看,2011年城镇地区为6-8区间,重点监测的35个重点城市已超过8。 图二：房地产调控政策的历史演变 资料来源：[2] 图三：商品房销售价格与房价收入比 资料来源：[3] （二）未来波动趋势的简要分析 未来几年，房地产价格仍将处于上涨趋势的概率较大，主要是因为： 1．未来中国仍处于上升阶段的经济周期。根据古典房地产景气周期理论，房地产周期与经济周期是一致的，并且先于经济周期启动，即房地产先于国民经济繁荣而繁荣，先于国民经济衰退而衰退。国际货币基金组织（IMF）近期预测，中国将成为未来几年发展最快的地区之一，并将在2016年超越美国，成为世界第一大经济体。根据该理论及IMF的预测，未来几年房地产必然仍处于上涨时期。 2．未来几年中国仍处于城市化快速发展阶段。 2010年中国的城市化率约51%，与日本1967年、韩国1976年相当。从收入水平与城市化率之间的关系看，中等收入国家的城市化率在25%-50%，中等收入偏上国家在50-70%之间。2010年中国人均GDP约4400美元，如果按十八大报告预测，到2020年实现GDP与人均收入均翻番，等 资料来源：[4] 图五：中国工业化和城市化进程 资料来源：[3] 二、目前中国房地产波动下的金融风险传导和防范机制 由于中国房地产金融市场的特征，决定了房地产波动的金融风险传导机制和金融风险防范的特殊性，银行业在其中起到决定性的作用。 （一）房地产波动下金融风险的主要构成因素。 中国房地产融资渠道较为单一，因此，房地产波动造成的金融风险主要集中在银行业。主要体现在：一是银行业是房地产的主要资金来源之一，2011年房地产开发共投入资金约8.32万亿元，其中：银行贷款占总资金来源约25%；自筹资金约占41%；其他如定金及预收款约占34%。二是房地产贷款占人民币贷款比例高，2010年、2011年房地产贷款余额分别为9.35万亿、10.73万亿，分别占人民币贷款余额的19.5%、19.6%；2010年、2011年房地产新增贷款分别为2.02万亿、1.31万亿，分别占人币新增贷款的25.4%、17.5%。[5] 因此，在房地产价格波动风险主要集中体现在银行体系的情况下，金融风险传导机制和风险防范的分析也重点针对银行业。一般来说，房地产抵押贷款风险可以分为以下四种类型： 1．借款人风险。指房地产贷款的借款人因主观、客观原因不能或不愿偿还到期贷款本息的风险，包括：被迫违约风险、理性违约风险、恶意违约风险和借款人生命风险。 2．抵押风险。指提供房地产贷款的金融机构在借款人违约后处分抵押物时所面临的风险，包括：抵押物产权风险、抵押物价格风险和抵押物变现风险。 3．金融机构风险。指金融机构在房地产贷款发放和管理过程中由于操作不当、违规、长短期资金结构配置不合理等原因造成的风险，包括：流动性风险、贷款条件风险和经营管理风险。 4．环境风险。指金融机构由于经营环境变化所引起的风险，包括：政策风险、利率风险等。 （二）房地产价格波动的金融风险传导机制。 国内外多次金融危机表明：金融的过度扩张导致房地产泡沫，房地产泡沫破灭引发金融危机，房地产业的非理性繁荣和萧条是银行业产生严重问题及危及金融稳定的主要原因。 中国房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制。在房地产业的利益格局中，地方政府、房地产开发商、商业银行是利益一致的利益主体。由于中国房