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飞大人民中路项目发展建议 （产权式酒店深化研究报告） 四川中原物业顾问有限公司 二零零六年一月十二日  前 言 四川中原针对飞大人民中路项目从宏观市场深入到微观分析，在本次补充调查中就产权式酒店这一物业形态作了专项剖析。 发展产权式酒店必须突破几个关键点：金融政策的限制、对投资者信心的重拾、对开发模式和经营模式的创新，建立在对这几个关键问题的疑惑上，中原对成都市各大银行信贷部相关人员作了深入的访谈，在中原客户资料库筛选部分投资者进了针对性问卷调查，对紫薇银座和世代锦江公寓在产权式酒店的运作模式上进行了深入分析，同时结合本项目的成本收益对本项目发展产权式酒店提出了操作层面的建议，对后期可能涉及的法律问题也做了简单阐述。 总体希望本次对产权式酒店发展建议的论证能对飞大人民中路项目在最终发展方向上有所帮助！  目 录 第一部分 产权式酒店相关政策研究 5 一、相关金融政策分析 5 1、个人住房贷款利率上调 5 2、银行推出“直贷”或类似“直贷”业务 5 二、各大银行对产权式酒店的政策 6 1、农业银行 6 2、中国银行 6 3、民生银行和招商银行 6 4、相关分析 6 5、影响 7 三、产权式酒店相关税收政策研究 7 第二部分 投资者情况分析 8 一、投资者基本情况分析 8 1、受访对象来源 8 2、受访对象年龄分析 9 3、投资经历与受访者年龄交叉分析 9 4、受访者职业背景分析 10 5、受访对象家庭月收入统计 10 6、投资资金占总收入的比重分析 11 二、投资者对产权式酒店认知度分析 11 1、对产权式酒店的认识 11 2、对区域的认同度 12 三、受访者投资偏好分析 13 1、投资领域 13 2、投资意见选择 13 3、投资回报满意度 14 4、投资理由 14 5、对不动产投资的选择 15 6、选择投资不动产的理由 15 7、投资额度分析 16 8、选择付款方式 16 四、影响投资产权式酒店的个别因素 17 1、影响投资决策的因素 17 2、选择酒店管理公司的标准 18 3、阻碍投资决策的因素 18 4、投资看重因素 19 第三部分 产权式酒店运作模式（案例研究） 20 一、紫薇·银座 20 1、紫薇·银座投资回报方式 20 2、相关分析 20 二、世代锦江 21 1、成都世代锦江投资回报方式 21 2、相关分析 22 三、深圳雅兰酒店 23 1、经营管理公司 23 2、财务制度 23 3、投资方案 23 4、业主权益及义务 24 5、业主入住管理 25 6、业主享受的优惠服务 26 7、基本运行管理费（每年根据市场价格调整） 26 第四部分 产权式酒店成本收益核算 28 一、投资估算 28 1、总建设成本费用列项 28 2、其它开发费用列项： 28 3、销售收入 28 4、酒店经营收入（以10年测算） 29 第五部分 产权式酒店发展模式研究 34 一、总体运作模式 34 1、总体运作模式示意图 34 2、模式操作流程说明 34 二、开发模式 35 1、开发模式示意图 35 2、模式操作流程说明 35 3、业主与开发商关系分析 35 三、经营模式 36 1、经营模式示意图 36 2、模式操作流程说明 36 3、酒店经营管理模式 36 4、开发商委托管理公司模式 37 5、业主委托经营模式 37 四、管理模式 39 1、管理模式示意图 39 2、权益管理说明 40 3、产权管理说明 40 4、客房管理说明 40 五、经营收入分配模式 41 1、经营收入分配模式示意图 41 2、模式操作流程说明 42 六、权属关系模式 42 1、权属关系模式示意图 42 2、模式流程说明 42 第六部分 研究结论 43 一、从政策层面来看 43 二、从产权式酒店案例经营状况来看 43 三、投资收益分析结论 43 1、从酒店经营管理公司的角度来看 43 2、从投资者的角度来看 44 四、开发商存在的风险分析 44 五、涉及的法律问题 44 1、开发模式中涉及的法律问题 44 2、经营模式中涉及的法律问题 45 六、总结 45 后 记 46  第一部分 产权式酒店相关政策研究 研究目的：政府对产权式酒店的政策和银行对产权式酒店的态度是影响项目操作的关键因素，本部分主要对相关金融政策和各大银行对产权式酒店的贷款政策作针对性研究。 一、相关金融政策分析 1、个人住房贷款利率上调 从2005年3月17日，为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，