东莞市凤岗镇项目房地产市场分析策划报告.docVIP

东莞市凤岗镇项目 房地产市场分析策划报告 目 录 一、市场调研分析 1、东莞市凤岗镇 2、深圳市龙岗区 3、项目所在片区 4、周边同类物业项目分析 二、项目定位 1、项目概况 2、项目SWOT分析 3、项目定位 4、项目规划建议 5、价格定位 一、市场调研分析 本项目位于东莞市凤岗镇官井头村，距离风岗镇3公里，距深圳市龙岗中心区5公里，本项目建成后将辐射东莞凤岗及深圳龙岗等地，为了综合全面考察，我司认为调查分析区域定在东莞市凤岗镇及深圳市龙岗区。 1、东莞市凤岗镇 1）、凤岗镇概况 凤岗镇地处东莞东南端，全镇总面积82.5平方公里，5万亩、菜园1万亩、水田2400亩；特产丰富，风光秀丽。 万人，近2万名华侨分布世界36个国家和地区。旅居海外的华侨华人历来热心家乡建设，大批的知名人士或带头捐资办学、办医疗等公益事业，或带头回乡投资办厂。凤岗口岸港澳货运车辆检查场，日均检查达2500车次，是全国最大最繁忙的二线检查场，对外交通的有利条件、以及优越的投资环境，使凤岗镇的外向型经济蓬勃发展。成以电子、五金、塑胶、玩具为支柱的工业布局。同时还大力发展民营企业，除了发展酱油、矿泉水等传统行业外，还大力发展科技含量高的新企业，如电子、五金等。近年来，凤岗镇积极适应市场需求调整农业结构，因地制宜大力发展蔬菜、水果、花卉等产业。2002年被市规划认定为菜篮子生产基地。涌现一批专业大户。产品主要销往深圳、香港，年销售额约173.97万元。2002年全镇农业总产值达0.21亿元。 在2005年9月由国家统计局公布的全国综合实力千强镇测评结果中，凤岗镇。年凤岗镇捷报频传，“广东省教育强镇”还刚刚挂牌，凤岗物流园又正式开业，这也是广东省首家同时拥有公共保税仓库和出口监管仓库的物流园。凤岗镇凭借黄埔海关凤岗办事处等口岸设施的优势，大胆投巨资建设保税仓和出口监管仓。去年，凤岗镇各项主要经济指标均达到20％左右的增长，协议引资达9000多万美元，出口创汇近11亿美元。针对工业发展相对滞后的状况，凤岗镇政府将在今后的发展中要以经济结构调整为主线，推动工业整体升级。目前，东莞市凤岗镇控制性详细规划已基本覆盖了该镇的可建设用地，其中已完成并获审批的有中心区、五联村、天堂围村、碧湖园区、玉泉园区等5个片区控规，正在编制的有油甘埔村、官井头村、雁田河东片区、凤德岭村、塘沥村、黄洞村、竹尾田村、金凤凰片区等8个控规，控规的不断完善为引导凤岗镇今后的城市发展、城市建设提供了科学依据。9月28日，东莞市六大公路——常虎高速、东部快线和莞长、莞龙、莞惠、东深四条主干公路正式通车。其中（东）莞长（安）、东（莞）深（圳）、（东）莞惠（州）公路主线的贯通。 新改造的四条主干路全部为6车道及8车道一级公路标准。 作为东莞首条横贯东西的交通大动脉，常虎高速连接虎门港和常平铁路枢纽，还与建设中的东莞至惠州高速公路一起构成了横贯珠江三角洲腹地的东西向交通主动脉，也成为广东省高速公路网的重要组成部分。此外，28日一同通车的东部快速干线也是东莞快速交通路网中的东西走向主干路。 龙岗区具有比较完善的配套服务设施，各类商业、娱乐服务设施星罗棋布。目前，全区拥有各类商业和社会服务业网点4万余个，登记在册已开业的宾馆酒店共71家，其中星级酒店8家，已建及筹建高星级酒店6家。 龙岗区已初步形成以11个街道办事处的主体市场为主轴，与中小型集市相联通的市场交易网络。各类不同组织形式的商品市场和现代商业网络也初具规模。 龙岗区人民生活富裕，人民收入保持增长态势。据统计，至2004年底全区城镇职工人数为12.04万人，工资总额为415771万元，人均月工资2975元；全区居民人均收入达到28251元，其中可支配收入为27071.64元，居民家庭收入的67.6%用于消费性支出。 2）、龙岗区商业状况 近年来，随着经济的发展，规模业态各异的商业零售网点遍布全区,连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。 全区现有各类规模较大的商品市场100多个，一批高起点、高标准建设的专业化批发市场应运而生，目前全区共有12家专业批发市场，年销售额近30亿元，经营领域包括五金、皮革、茶叶、眼镜等生产生活用品。 2004年全区社会消费品零售总额119.67亿元，其中批发零售业的零售额为102.55亿元，餐饮业零售额为17.12亿元。全区商业网点36625个，总营业面积超过300万平方米，其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个，总营业面积超过50万平方米；营业面积在1万平方米以上的商场有27个，包括华润万家、天虹、沃尔玛、新一佳等国内外知名零售企业。目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业发展格局。 3）、龙岗区经济分析 2005年