东莞万科松山湖项目别墅市场调研报告1.docVIP

东莞市宏观经济环境分析 宏观经济发展状况 据初步统计，2005年东莞全市完成生产总值2182.44亿元，比上年增长了19.3%（注：按照原统计口比2004年增加1027.14亿元；而按照统计新口径，则比2004年实际增加了376.42亿元并再次入选“中国综合实力百强城市”第12位进出口总额达743.72亿美元，同比增长15.3％，实现贸易顺差74.87亿美元社会消费品零售总额达500.01亿元，同比增长17.2％1728.28亿元，比年初增长20.7％ 数据来源：东莞市统计局 2005年东莞GDP增长率位于周边五市最高,显示出强劲的发展势头 华南区域主要城市GDP增长率（示例） 数据来源：各地统计局 东莞市综合实力跃居全国地级市第一位 GDP及人均GDP 东莞市近年国内生产总值 根据中国社会科学院发布的“中国城市综合竞争力”报告显示，东莞城市经济总量在珠三角十二市中排名第四，而在城市成长竞争力排名中，位列全国第九位。 注意：由于统计口径不一，以上数据05及04年没有可比性 人口结构（2005年人口结构数据暂无） 2005年年末户籍人口万人，比上年增加万人。外来暂住人口为.98万人。 项目 年份 总人口 户籍人口 流动人口 东莞市 深圳市 广州市 东莞市 深圳市 广州市 东莞市 深圳市 广州市 2004年 610.51 576.44 161.97 165.14 737.67 448.54 411.30 2003年 599.41 557.41 725.19 158.96 150.93 440.45 406.48 2002年 616.13 504.25 720.62 156.19 139.45 433.65 364.80 2001年 611.71 468.76 712.60 153.89 132.04 457.82 336.72 2000年 407.33 432.94 700.69 152.61 124.92 254.72 308.02 备注:其中深圳流动人口为暂住人口。 居民收入和消费情况 2005年全市消费品市场积极活跃，全年社会消费品零售总额达500.01亿元，同比增长17.2％。消费水平升级加速，住房、交通、通讯、教育、旅游等支出成为居民消费的亮点。据抽样调查显示，2005年末全市每百户城市居民家庭家用汽车拥有量为42辆，比上年增加10辆；人均住房使用面积42.68平方米，比上年增加1.1平方米。 此外，消费物价温和上升，居民消费价格总水平有所提高，上升了2.4％，但总体水平处于可控范围。 由于全市整体经济的持续快速发展，东莞市城乡居民消费也呈现出较快的增长势头 ，2004年城市居民人均消费性支出为18428元，同比增长19.31％在以外源经济为主的经济体系中，利用外资一直保持平稳增长趋势，外商直接投资比重相对较大，近三年来一直维持近二成的增长速度。 说明：1.P6-8页数据来源：历年东莞统计年鉴； 2.《2006年东莞统计年鉴》未出，所以2005年部分数据暂无。 宏观政策一览 近年东莞市出台多项政策促进产业由产业主导向创新突破阶段转变，松山湖政策利好明显。 宏观经济分析结论 东莞已步入了平稳发展阶段，人均GDP处于4000~8000美元，居民住房需求开始大幅增长，房地产开始呈现快速增长的趋势。 东莞全社会消费品零售总额及人均可支配年收入逐年增长，居民强劲的消费力为房地产的发展奠定了坚实的基础。 目前东莞市产业结构正在变化，松山湖科技产业园是东莞市产业发展的重点区域。 东莞城市总体规划及本区域规划分析 城市规划发展 东莞市中心城区总体规划 城市化进程：“珠江三角洲地区性中心城市”： 东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，拥有丰富的土地、森林资源。到广州50公里，到深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地，正着力打造成为“现代制造业名城、生态绿城、文化新城”。 城市规划：“一网两区三张牌”： 城市总体规划范围为城区、东城、万江、南城4个区和寮步镇西北7个自然村的行政用地，总面积237.6平方公里。 2015年，中心城区人口80万人左右，城镇建设用地70.5平方公里以内。 “个”字形格局发展。 产业结构是以制造业为主，电子资讯产业为支柱的外向型经济结构。 “一网两区三张牌”规划： 一网：东莞水、气、路、电为主的高标准基础设施网，提高城市承载能力，为城市经济提供新的发展平台； 两区：城市新区和松山湖科技产业园，从整体上提高东莞的聚集力和竞争力； 三张牌：城市牌、外资牌、民营牌，加大科技兴市工作力