世邦魏理仕 大连海昌名城商业项目策划报告.docVIP

目 录 1 前言 1 1.1本项目须解决的问题 1 1.2解决方法 1 2 大连市房地产发展状况及特征分析 2 2.1大连市商业市场分析 2 2.2大连市消费模式和特点 2 3 项目周边已建成商场业种业态情况分析 4 3.1天伦商厦 4 3.2天百大楼（天津百货大楼） 4 3.3国泰商业大厦 5 3.4新世界百货 6 3.5巴黎之春购物中心 6 3.6友谊商城 7 3.7胜利广场 7 3.8大连商场 8 3.9秋林女店 9 3.10大商新玛特 9 3.11百年城 10 3.12迈凯乐 11 3.13分析结论 12 4 项目竞争对手分析 13 4.1 52号地(天和广场) 13 4.2 53号地(天植商城) 13 4.3 54号地(天海科技城)及55号地(天龙商城) 13 4.4 56号地(民生乐园) 14 4.5 修竹地块 14 4.6 52号地对面地块 14 4.7 分析结论 15 5 项目基本情况分析 17 5.1项目概况 17 5.2商业气氛分析 17 5.3结论分析: 17 6 本项目竞争力分析 18 6.1项目优势分析 18 6.2不利因素分析 19 6.3项目竞争力研判 19 7 项目定位 21 7.1项目档次定位： 21 7.2功能定位： 21 7.3目标买家及消费群： 21 7.3.1针对的目标买家： 21 7.3.2主要消费目标客户： 22 7.4品牌定位 22 7.5广告定位 22 8 推广时机 23 9 项目定价策略 24 9.1三号地（天植商城）价格策略 24 9.1.1定价方法 24 9.1.2楼层系数 24 9.2项目成本分摊计算 25 9.3我们的定价策略和方法 25 9.3.1均价定位 25 9.3.2具体操作： 25 9.3.3系数制定 26 9.3.4楼层建筑面积均价 26 10 付款方式策略 27 11 媒体策略 28 11.1报纸在媒体组合中的运用 28 11.2电视广告的运用 28 11.3电台广告在媒体组合中的运用 28 11.4车身广告在媒体组合中的作用 28 11.5其它媒体 28 12 项目分货计划 29 12.1推广节奏 29 12.2项目分货计划 30 13 促销措施 31 13.1针对负二层、三层销售的促销措施 31 13.1.1 8+8+8计划 31 13.1.2 购铺易计划 32 13.1.3 完全创业计划（零首期） 33 13.2针对一层内街、负一层、二层销售的促销措施 33 13.2.1 利润分成计划 33 13.2.2 折扣： 35 13.3其他策略 35 13.3.1 使用权出售： 35 13.3.2 旧业主介绍大行动 35 13.4租赁策略 35 13.4.1 抬高租金、延长免租期策略 35 13.4.2 引入“全球特许经营加盟协会” 36 13.4.3 与“国际名牌”总代理合作经营 36 13.4.4 带租约出售 37 13.4.5 保底出租 38 14 营销推广建议 39 15 推广部署 40 15.1第一阶段形象建立期 40 15.2第二阶段：公开发售一期 43 15.3第三阶段：项目调整期 47 15.4第四阶段：强势销售期 48 15.5第五阶段消化期 49 16 招商安排与计划 49 17 附件 50 前言 本项目须解决的问题 大连市位于辽东半岛南端80万，商场供应量和市场压力较大，仅去年市场推出量就高达213万平方米，目前全市商场空置面积高达130万平方米，并且商场经营和产品档次同质化比较严重。预计未来几年本项目附近将有一大批的商业物业涌现，加剧了市场压力。 本项目处于大连市传统的商业圈中,大连市政府对天津街的重点改造，使天津街将打造成大连市最大的具有欧陆风情，集购物、旅游、娱乐等于一体的多元化的商业步行街。 虽然目前天津街进行市政改造工程，但该地段仍保持浓厚的商业气氛，包括胜利广场至普照街一段天津街，以天伦商厦为主要商业设施；保安街至上海路一段的天津街，包括国泰大厦，天百大楼等商场仍然是大连市主要的购物中心。 因此本策划方案重点解决的问题将集中在以下几个方面： 在竞争压力强大的市场中，如何制订准确的市场定位，选择合适的目标客户； 在同质化严重的区位上，如何突出项目的差异性，减弱区位劣势的影响； 在商业市场低迷的情况下，本项目如何通过适当的营销策略和手法，使项目收益更大。 解决方法 通过市场分析，获取项目在市场上竞争力的重要信息，从而进行准确定位； 运用整合与创新的技巧，对营销主题进行细致策划，构筑项目参与市场竞争的有力平台，营造项目的核心竞争力； 了解目标客户的喜好和消费习惯，创造最合适的销售推广体系。 大连市房地产发展状况及特征分析 大连市商业市场分析 大连是中国东北沿海地区对外开放最早的沿海城市，现在便捷的高速公路和铁路，加上