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下半年东莞市场深度调查 金桥 1 东莞踩盘个案调查 1 【世纪城一期·国际公馆】 1 【丰泰·华园山庄】 3 【景湖花园·蓝郡】 4 国恒 6 竞争个案分析专题一：加州阳光花园 6 竞争个案分析专题二：海逸豪庭 7 竞争个案分析专题三：东逸翠苑 7 竞争个案分析专题四：江南世家 8 竞争个案分析专题六：水印长堤 9 常程 10 竞争个案分析专题一：宝湖山庄 10 竞争个案分析专题二：时富花园 11 竞争个案分析专题三：碧湖花园 12 竞争个案分析专题四：金月湾 12 治国 13 竞争个案分析专题一：碧水天源 13 竞争个案分析专题二：庆峰花园 14 竞争个案分析专题三：愉景花园 15 竞争个案分析专题四：年丰山庄 15 调查表 16 规划 16 户型 17 园林 18 价格 19 配套 19 客源 20 金桥 东莞踩盘个案调查 【世纪城一期·国际公馆】 基本情况： 位置： 东莞城南东莞大道东，处于莞城和厚街之间 规模占地： 共147.38万平方米，建筑面积198.38万平方米 开发周期： 2002年开始开发，计划分六期开发，预计总开发周期８年 一期规模： 占地15.87万平方米，总建筑面积11.51万平方米 建筑覆盖率： 24.13% 容积率： 0.69 在售单位： 332 物业费： 1.5元/月/平方米 投资组合： 东莞康华投资集团、东莞市世纪商住开发公司 建筑设计： 同济大学建筑设计研究院 园林规划： 贝尔高林 物业管理： 世邦魏理士 代理公司： 深圳世联地产顾问 整合推广： 深圳市风火广告公司 销售电话： （0769）——2988888 目前情况： 类目 内容 主诉求 以生活之精彩，博世界之喝彩。 新公馆生活传承国际视野，对话顶尖人士。 项目定位 处于城市扩张后的新中央生活区的高尚居住区 规划风格 澳洲风情，分昆士兰、莫尔本等区，色调和谐感觉明快但不轻浮 周边情况 东侧为6800亩天然园林，南为生态居住区，西为规划中央生活区。 户型分配 2、4、6叠拼共258单位：200-438平方米/150-350万 公寓共72单位：140平方米/70万 单体别墅共2单位：620平方米/560万 最大户型 两栋独立620平方米 目标客户 本地化的港澳台商人，侨胞，周边商人，文化型财富阶层 开盘日期 2003年12月 销售情况 公寓售完，叠拼别墅剩40个单位，独体未售出 购买动机 自住为主，投资其次 配套 1万2千多平方米的会所和澳洲风情主题商业街 交通情况 西侧紧邻东莞大道，从市中心到项目大约20分钟之内车程 特色 以100豪门人物名字定义每个住宅单体，服务态度最好 其它 现在进度部分现房，交房标准为毛坯房，交房日期8月 分析—— ★优点： 规划 在世纪公馆东北方向，十字路口斜对面是同一开发商投资的一个单独占地3万多平米，建筑面积7万多的【现代经典】公寓项目，有效为配置人口比例做好铺垫。会所和商业街区已经落成，共有2万多平方米，在路边整体感觉较为开放大气，也显得比较有人气，小区内的密度控制得较好。 产品 户型组合较多，多达15种户型，外立面颇丰富，所有别墅都有地下室，但是算一半销售面积，基本上250平方米以上单位都配备了双主卧，380平米以上单位都有客厅挑空，住宅单体景观有天井花园、入户花园、前花园、后花园等花园组合，景观视觉较为丰富。 交通 该项目在东莞大道东侧，位置处于莞城和厚街之间，交通比较便利，自驾车到达市中心在20分钟之内，到达厚街40分钟左右。 配套 周边有购物乐园，水濂湖公园，高尔夫公园，平西水库，规划中的中央商务区，中央生活区。 包装 整体的文化包装味道比较足，售楼处的环境布置也比较气派，有10名购房者中抽取一辆马自达6的促销政策。 ▲缺点： 1、地理特色 据该项目销售人员介绍，该项目的正西侧隔东莞大道相望是东莞城扩建后规划的中央生活区，中央生活区再向北也即市中心方向是未来规划的中央商务区，因此该项目的发展期和城市建设的周期密切相关，受到一定约束，并会有较大的前期成本。 2、户型 该项目的绝大多数户型都是3层，加上地下室就是4层，而且主卧绝大多数都设在三楼，上下奔波太多，不符合经历了十多年发展的东莞别墅消费群较成熟的别墅鉴赏力。 3、花园 单体建筑覆盖率太高，私家后花园面积一般都在和一层面积差不多，而建筑面积300平方米以上，总价250万以上的购买人群，对后花园的需求要更大一些，前后花园都比较小，240平方米左右的单位，前花园面积只有30-50平方米