下半年武汉市房地产市场调研报告.docVIP

市 场 分 析 2008.11.24 目 录 第一部分 武汉市房地产数据分析 一、土地市场基本特征 二、商品住宅价格情况 三、商品住宅销售情况 四 2008年下半年武汉及重点区域市场走势分析 第二部分 项目市场分析 一、沌口房地产市场概况 二、片区在售楼盘解析 三、SWOT分析 第一部分 武汉市房地产数据分析 　一、土地市场基本特征 　　2008年上半年，武汉市中心城区通过招拍挂方式共出让土地18宗，成交12宗，实际成交面积为196911.6平方米(约295亩)，与去年同期相比减少85.77%;土地供应规模较去年同期减少54.24%。每亩单价为465.73万元/亩，与去年同期相比下降21.35%。 　　综观上半年土地市场，与去年相比表现出截然不同的特征: 　　　 中心城区土地市场供需情况 　　从供需总量来看，08上半年我市中心城区通过招拍挂方式供应土地641694.67平方米，实际成交了196911.6平方米。 (一)开发商拿地谨慎，土地成交萎靡 　　从出让土地的规模来看，今年上半年最大成交地块的面积约为60亩，出让土地18宗，实际成交土地12宗，成交率为60%，土地出让成交率较去年同期下降了31%。 　　(二)容积率有所降低 　　上半年我市中心城区土地出让的平均容积率为3.1，容积率较去年同期减少了0.81，主要由于高层混合住宅及商业用途土地成交比例较去年同期减少较多。 (三)用地性质以居住用地为主 　　从用地性质来看，我市中心城区土地主要用途为居住用地，占总成交面积的84.58%，约为250亩。 (四)楼面地价排行(住宅用地)： (五)成交金额排行 (六)武汉三镇土地交易(招、拍、挂)情况： 从我市成交面积的分布看，上半年土地成交面积最多的为地处江北的汉口，占全市总成交面积的55.70%，地处江南的武昌以23.73%居第二位。 二 商品住宅价格情况 (一)2008年上半年商品住宅价格走势 　　2008年上半年，全市商品住宅价格为5823.72元/平方米，与2007上半年相比涨幅为44.77%;与2007年下半年相比，涨幅为12.69%。 2008年1月以后，商品住宅价格上升幅度逐月减缓。至2008年5月，价格突破6000元/平方米。2008年上半年，武汉市商品住宅成交均价月均上涨67.95元/平方米，月均涨幅为1.67%。 (二)商品住宅区域价格情况　　2008上半年，全市各区域价格均有不同幅度的上涨。均价最高的片区为汉口中心区，平均价格为6875.42元/平方米，其次是武昌中心区，平均价格为6824.39元/平方米。价格最低的区域为沌口片区，平均价格为4328.27元/平方米。 　　从成交均价上来看，中心城区的均价远远高于其他各区，特别是汉口中心区，价格已接近7000元/平方米。从价格涨幅来看，汉阳中心区、关山片区、武昌中心区同比涨幅较高，都在50%以上。而汉阳中心区的价格继续与沌口片拉出价差，由去年底的800元/平方米增加到1500元/平方米。 (三)不同价格段商品住宅价格情况 　　2008年上半年商品住宅价格在4000元/平方米以下的商品住宅成交均价为3812.59元/平方米，与2007年相比上涨2.65%，交易量主要集中在关山片、沌口片和东西湖片;价格在4000——5000元/平方米的商品住宅成交均价为4751.32元/平方米，与2007年相比上涨4.23%;价格在5000——6000元/平方米的商品住宅成交均价为5649.15元/平方米，与2007年相比下跌1.2%;6000元/平方米以上的商品住宅成交均价为7459.37元/平方米，与2007年相比下跌5.96%。 (四)不同面积商品住宅价格情况 　　2008 年上半年，面积90平方米以下户型成交均价最高，达6357.28元/平方米，与2007年同期相比上涨58.03%;其次是140平方米以上的户型，成交均价为6022.58元/平方米，与2007年同期相比上涨23.43%;90—120平方米和120-140平方米的户型成交均价分别为5648.73元/平方米和5532.18元/平方米，涨幅为48.08%和53.26%。 　　不同户型商品住宅价格情况反映出，90平方米以下住宅价格涨幅最高。 (五)不同建筑类型商品住宅价格情况 　　数据显示，高层商品住宅价格最高，为6542.18元/平方米，与2007年同期相比上涨34.08%;多层商品住宅价格为5737.28元/平方米，与2007年同期相比上涨50.4%;小高层商品住宅价格为5305.92元/平方米，与2007年同期相比上涨47%。 (六)别墅价格 　　2008年上半年别墅价格为8176.94元/平方米。其中，5月份，别墅价格达到历史新高，为8502.17元/平方米，与去年同期相比上涨了36