上海东湖居住物业管理之财务管理.docVIP

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上海东湖居住物业管理之财务管理

财务管理 目前,公司对小区财务工作主要采用:分散与集中、上级与下级的不同方式,分项管理的方法进行管理。采用这一管理方法的主要原因是由于小区物业管理工作的特殊性,所产生的各种矛盾,全部反映在整个财务工作过程中,而国家目前还未有一套比较完整的法律法规文件来指导物业管理的财务工作。为解决这些矛盾,所以采用了以上管理方法,因而也决定了小区的财务工作必须在公司业务部门的直接指导下进行操作,否则下会影响小区的千家万户,上会影响企业与政府的有关职能部门。为此,要求小区财务人员必须明确自己的工作职责,努力学习有关物业管理的法律法规、业务知识,为小区的财务工作顺利进行贡献自己的力量。 18.1小区财务人员的基本职责 *遵守国家有关现金管理制度和企业规章制度,熟悉会计知识,记载现金银行收入、支出的流水帐。 *了解本项目的财务费用预算,熟识各种费用的开支标准,负责报销小区的费用支出,报销时严格把关、认真审核,发现问题要及时汇报相关业务部门。 *了解会计科目、合同、计划书中的有关内容,编制小区运行费用的收支预算。 负责小区管理费用的收缴工作。收款凭证的领用、打印等管理工作,定期向公司财务部门结帐、核销。编制业主管理费用收交清册及其他有关报表。 *及时掌握业主变动情况,催收欠交费用。 *负责小区的固定资产、低值易耗品的管理工作及小区负责人指定的其他工作。 18.2新开楼盘的财务工作 对新接楼盘,财务人员要认真阅读所签订的“物业管理合同”和相关联的“计划书”,对合同中双方所确定的条款必须认真执行。在一般情况下新开楼盘的财务人员有以下几项主要财务工作: 18.2.1 开设银行帐户 为了保证小区核算的独立性和可操作性,各小区必须在所在地附近开设独立的银行帐户,专门用来核算小区物业管理费用的收入与支出。 具体操作方法: 第一步 凭小区工商营业执照向附近银行领取开设银行存款帐户的表格,和留银行印件卡片,一式四联。 第二步 将填制好的表格交公司财务部门盖章,而后刻制小区财务专用章。 第三步 将填制好的表格印件卡交开户银行开户。 第四步 当开设银行帐户批准后,再根据银行提供的小区帐号刻制帐号章,而后凭留银行印件、帐号章向银行认购支票与贷记凭证。 18.2.2办理小区收取物业管理费标准的审批、备案手续。 根据市政府有关文件规定,住宅小区的物业管理收费标准是同住宅性质不同划分市场价、政府指导价、政府定价三种。但各区在执行中掌握的尺度又不同,因此财务人员必须向所在地物价部门咨询,办理小区物业收费审批手续,经物价部门批准后方可按批准的标准内收费(2004年11月1日起,物业管理费采用备案制)具体操作如下: ①首先向当地物价部门咨询楼盘所在地执行什么样标准,咨询报送所需的有关文件资料,并认购小区物业管理费单价审批表格。 ②根据小区生活、娱乐等配套功能、绿化面积等,与开发商原拟定的单价,编制审批表格,同时请物价部门专家来小区现场察看小区配套设施、绿化面积等情况,提出单价制定的理由,并请物价部门专家指导表格填制的方法等。 ③ 在报送物价部门审批前必须送开发商,与公司财务部门阅览。 ④物价部门批准后,复印件报送公司财务部门,正本留小区存档,对所批准的有关条款,收费标准还需要上墙公布。 ⑤对实行市场价收费标准的小区一般实行备案制。备案制操作方法比较方便,只要小区的房屋性质符合当地执行市场价所规定的,并在预售住宅合同中双方已明确收费标准的均可执行备案制,只要将有关文件资料和拟定的收费标准报物价局备案就可了。 18.2.3 编制小区的收支预算表 小区的收支预算是保障小区正常运行所需经费的计划书,所以在编制过程中要注意以下几个方面: ①正确计算小区内可收物业管理费的面积单价及类别 ②了解配套设施布局与原发展商对小业主承诺情况,划分可收管理费用数量类别与单价等情况。 ③了解合同与计划书对小区物业管理服务人员编制与人员结构,岗位设置人员经费等情况。 ④熟识开办费包含的范围、分摊期、开支标准等情况。 ⑤了解合同与计划书中双方所约定的服务事项,管理酬金、人员费用标准、福利待遇等事项,特别对配套设施的起用,公共照明、绿化及其他设施的保修期等,成本费用要合理的预测算。同时了解当地对生活垃圾的处理有何规定。总之,要依合同与计划书为依据在总量上加以控制。 ⑥预算期一般以会计年度为限或按小业主分批入住期为预算期。 ⑦预算编制内容按公司统一表格内容编制。(编制的具体方法见附表) 18.2.4 确定收费项目,编制收费清册 首先,小区在办理业主入户前,物业管理处与发展商必须划分双方各自收取费用项目的种类,明确双方责任和明确相互之间的衔接手续,这也是物业管理处办理小业主入户的有效依据。同时管理处要协助发展商一起发放“业主入户通知书”。入户通知书内容不但要明确小业主办理入户时需带的各项证件与具体操作

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