上海东湖居住物业的变更.doc

物业的变更 管理处在业主办理入住手续时，应告知业主：若将房屋出售、出租，须到管理处进行登记。 19.1二手房买卖新老业主与物业的交接流程 当本小区的二手房买卖成交后，应由原业主陪同新业主到管理处进行交接，交接流程如下： ① 确认新业主的身份。管理处首先对双方的身份进行确认（产权变更、购房合同、身份证）。其次登记新业主的家庭情况，签署管理公约，复印新业主的产权证和身份证作为档案资料。 ②明确新老业主各自应承担的费用的时间段。新业主身份确认后，对新老业主的物管费、车位费、有线电视收视费等相关费用（包括水、电、煤、电话等公用事业费）在时间、责任上以书面形式确认存档。老业主结清以上费用，新业主负责以后费用。 ③钥匙、门卡的交接和维修基金的更名（如有会所会员卡，还需办理会员卡的过户和更名）。 19.2业主出租房屋的管理 由业主陪同租户到管理处进行登记备案； ②明确双方的费用支付时段、责任（物管费、车位费、有线电视收视费以及 水、电、煤、电话公用事业费等费用）； ③ 双方明确，在房屋租赁期间租客如将物品搬离本小区必须得到业主的书面确认； ④租客如需办理会所会员卡，须得到业主的书面确认。 20、分承包方的监管 20.1分承包项目的审批权限 居住物业的分承包项目通常有：保安；保洁；绿化养护；水箱清洗；污水处理；电梯、弱电系统、小区中央空调系统维修保养等。分承包项目供应商的选择应采取招投标形式，其审批权限依据区域经理、小区经理的岗位职责中的权限。分承包项目中标后，合同及投标书一起存档。 20.2分承包项目的服务过程监管 1）、清洁、绿化园艺服务过程的监管 ① 根据双方合同（协议）规定的质量标准，要求分承包方制定相应的计划和作业规程。 ②管理处相关职能部门按《保洁服务标准》和《绿化养护标准》，以及分承包方制定的计划和作业规程进行过程控制。 ③管理处相关职能部门，必须每日巡视检查公共区域的保洁和绿化养护工作的质量，发现问题及时指出 。 ④管理处相关职能部门每周一次对日常保洁、绿化养护的服务质量进行检查，并将检查情况记录在《保洁服务质量检查记录表》和《绿化养护质量检查记录表》。对在检查中发现的不合格服务或不合格服务的隐患，及时向分承包方经理酌情口头或书面提出整改意见。对重复出现的同类问题，管理处将开具《整改单》并督促其及时整改，直至符合标准。 ⑤分承包若在规定限期内，未予纠正或整改后仍不符合标准，则发专函通知分承包，并按合同条款酌情罚款直至解除合同。 ⑥管理处相关职能部门每月依次对分承包方服务质量进行评估，并记录于《服务质量月度检查评估表》，作为年度对分承包服务质量评价的依据。 2）、电梯设备维修保养 ① 管理处向分承包方提供《电梯机房安全管理制度》等有关制度，并明确工作联系人。 ② 分承包方向管理处提供联系人；进场人员名单、上岗证复印件、保养周期表；维修保养的质量承诺、设备技术标准、安全承诺书等。 ③分承包方必须严格按《电梯运行操作规程》及周期表进行操作和保养，并做好相应记录。 ④ 管理处当班人员对分承包的保养内容、项目进行监管确认，对维修、保养调换电梯部件的名称、数量等，每次进行确认、签字。 ⑤ 管理处工程主管对上述工作进行检查、监督，每周一次对保养内容记录进行抽查，每月一次对分承包方的服务质量进行评价，并填写《服务质量月度检查评价表》。评价内容包括：保养记录、设备故障次数、排故及时率、更换部件情况和承诺信誉等。 ⑥对检查中发现的不合格服务或不合格服务隐患，开具《整改单》。对限期内未予纠正或整改后仍不符合标准，则发专函通知分承包方按合同条款酌情罚款直至解除合同。 其他分承包项目的服务过程监管参照以上原则进行。 20.3分承包方服务质量年度评价 主要考评过去一年分承包方的业绩、服务质量是否符合合同要求、管理处对分承包方的检查记录和评价记录、业主对分承包方的投诉。 附：分承包方调查考评表；供方服务验收评定记录  分承包方调查考评表 标识：DW/QR-08-07 编号： 考评日期 年 月 日 分承包方名称 邮政编码 地 址 联系电话 承包项目 调查内容 技术力量 装备条件 管理能力 企业信誉 质量体系 认证 业务部门考评意见 签字: 管理处经理审批 签字: 备注 附件：  供方服务验收评定记录 标识：DW/QR-08-08