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上海杨浦区新江湾城C6地块 可行性研究报告 编制单位： 中国中建地产有限公司 中建八局 编制日期： 二零零九年十月  目录 1、项目概况 1 1.1、项目背景 1 1.1.1项目来源 1 1.1.2土地性质 1 1.1.3权属情况 1 1.1.4项目合作方情况介绍 2 1.2 地块位置、素质及现状 2 1.2.1地理位置 2 1.2.2四至范围 4 1.2.3宗地面积 4 1.2.4宗地现状 5 1.2.5宗地形状 6 1.2.6地势地貌 6 1.2.7地质水文状况 6 1.2.8景观资源 6 1.2.9地下情况 7 1.3 周边环境 7 1.3.1自然环境 7 1.3.2人文环境 8 1.3.3交通环境 8 1.3.4商业生活配套 10 1.3.5治安情况 11 1.3.6空气状况 11 1.3.7各类污染情况 11 1.3.8各种危险源 12 1.3.9周边土地用途规划 12 1.4 市政配套设施 12 1.5 项目宗地分析结论 13 1.6 项目获取方式 13 1.7 项目投资主体 13 1.8 实施方式 13 2、市场调查 13 2.1 上海市经济发展状况 13 2.1.1所在城市的人口 13 2.1.2近几年城市经济总量 14 2.1.3经济结构 14 2.1.4固定资产投资 15 2.1.5居民收入与消费情况 16 2.1.6杨浦区经济形势 17 2.2 上海城市的规划发展方向 18 2.2.1上海市中心城住宅发展规划 18 2.2.2杨浦区简介 19 2.2.3杨浦规划布局 20 2.3 上海市及地块周边的土地市场状况 22 2.3.1 上海市住宅用地供需情况 22 2.3.2 上海市土地价格走势 25 2.3.3 杨浦区土地市场情况 30 2.3.4 新江湾土地市场总结 31 2.4 上海市房地产市场情况 35 2.4.1近几年房地产投资、开发建设及销售情况 35 2.4.2上海市住宅供给、需求及价格走势 36 2.4.3杨浦区住宅市场概况 38 2.5 宗地所在板块概况 44 2.5.1现时的及潜在的竞争性楼盘情况 44 2.5.2可比楼盘介绍 46 2.5.3参考楼盘分析 52 2.6小结 53 3、开发规划和营销规划 54 3.1 基本数据 54 3.2 控规的要求与限制 54 3.3 开发方案的初步设想 55 3.3.1项目整体定位 55 3.3.2客群定位 56 3.3.3户型定位 58 3.3.4 景观定位 59 3.4 计划开发期 61 4、开发成本 62 4.1 土地费用 62 4.2 前期费用 62 4.3 项目开发成本及成本比例 62 五、财务评价 62 5.1销售收入测算 62 5.2项目成本利润及现金流量分析 63 5.3项目资金回收与贷款偿还分析 63 5.4财务评价结论 64 六、风险分析与对策 64 6.1项目盈亏平衡点分析 64 6.2项目敏感性分析 64 6.3项目风险因素分析 64 6.4风险分析基本结论 66 七、综合分析与建议 66 7.1 SWOT分析 66 7.2基本结论 67 7.3存在的问题 67 7.4土地竞价策略 67 7.5投资建议 68 八、附件 69 1、项目概况 1.1、项目背景 1.1.1项目来源 C6地块位于杨浦区新江湾城板块，位于淞沪路以东区域，由上海城投总公司负责土地一级开发。新江湾城是杨浦区重点建设的居住区，而与之相邻的五角场则是上海市的四个城市副中心之一。 新江湾城规划总面积约为9.45，其中由上海城投总公司实施综合开发的复旦大学江湾新校区 近年来随着新江湾城及五角场城市副中心的建设，该区域内的土地价格不断上涨，地块南侧的仁恒居住用地楼板价已经达到2万元/㎡。 1.1.2土地性质 目标地块为国有土地，属于二类居住用地，使用权限为70年。 1.1.3权属情况 目前为上海土地储备中心待出让宗地。 1.1.4项目合作方情况介绍 无。 1.2 地块位置、素质及现状 1.2.1地理位置 新江湾城位于杨浦区的北部，中环和外环之间，靠近中环；东靠闸殷路，南到政立路，西至逸仙路、国权北路，北抵军工路，总面积达9.45平方公里。 新江湾城至人民广场直线距离约11.5公里，至小陆家嘴直线距离约11公里，受位于板块南部的四个上海城市副中心之一的“五角场城市副中心”辐射。从目前上海市的城市化进程和房地产开发进度来看，中心城区内已经很难找到像新江湾城等大片区的规划科学，条理清晰、“闹中取静”的居住区域，因此，新江湾城在区位上具有较强的优越性，区位的稀缺性和高价值彰显本案的可开发性。 图 1：杨浦区位置图 图 2：杨浦区位置图 图 3：地块位置图 1.2.2四至范围 C6地块位于新江湾城区的中部，东侧紧邻城市次干道江湾城路，北侧位靠国秀路，南面是城市次干道殷