三亚市房地产市场分析.docVIP

三亚市房地产市场分析 1 三亚市房地产市场总体运行情况 2008年受全球金融危机的影响，三亚房地产市场销售受到一定程度的冲击，但主要是中低层次的房产，高档房产冲击较小。致使2008年三亚市房地产市场保持较高增长趋势，2008年，房地产开发投资76.18亿元，增长48.3%。其中，住宅投资73.98亿元，增长46.7%。房地产施工面积400.8万平方米，增长17.1%；房地产竣工面积66.6万平方米，增长7.9%。2008年三亚市批准预售商品房面积187.88万m2，与去年相比增长62.18%，其中：以大于15000元/m2价位所占的比例最高，批准预售面积38.88万m2，占21.04%；登记销售面积109.69 m2，与去年相比增长17.59%，其中：以大于15000元/m2价位所占的比例最高，销售面积17.19万m2，占总销售面积的16.45%；商品房平均销售价格10159元/m2，与去年相比增长36.34%.三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2008年销售总套数11882套，面积 104.49万m2，岛外销售10133套，面积88.62 m2，岛外市场占总销售套数的85.28%，占总销售面积的84.81%。 2009年三亚市全年累计批准预售商品房106.74万m2，同比减少44%。其中商品住房92.14万m2(11468套)。2009年全年登记销售面积127.33万m2，同比增长14%；其中商品住房123.36万m2(13240套),商业用房3.97万m2。 供给与销售：截止至2009年12月31日，商品住房结转可售面积171.82万m2，同比减少15% ，其中上年结转可售面积106.18万m2。1--12月批准预售商品住房92.14万m2，同比减少51%；实际登记销售面积123.36万m2，同比增长16%。商品房销售总金额133.84亿元，同比增长19%；商品住房销售总金额为129.57亿元。 不同套型新建商品住房供求情况：1--12月批准预售商品房的户型结构按面积计算以小于或等于60m2所占比例最大，面积为19.99万m2 ，占总批准预售面积的22%，；按批准预售的套数计算，小于或等于60m2所占比例最大，共批准4011套,占总批准预售套数的 35%。批准预售的新建商品住房以小户型为主，无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有的比例越小。 从销售（需求）情况来看，2009年1--12月销售面积比例最大的户型结构为90-100 m2和60-80 m2，分别销售22.32万m2和22.12万m2，占总销售面积的18.10%和 17.93%。而按套数计算，60-80m2 和90-100m2的销售比例最大，共销售3210和2378套，各占销售总量的24%和18%，随着单套面积增大，其销售比例逐渐减小。 不同价位新建商品住房供求情况：2009年1--12月份批准预售新建商品住房按面积计算以大于15000元/m2所占的比例最高，面积为19.29万m2，占20.93%；其次为 11000-12000元/m2，占20.66%。按套数计算，批准预售的新建商品住房以11000-12000元/m2所占比例最高，批准预售套数2873套,占25%；其次为9000-10000元/m2，批准预售套数为2138套,占 19%。可见中档商品房的供应量较大。 销售情况，按销售面积计算，销售单价以大于15000元/m2所占比例最高，销售面积为22.55万m2，占总销售面积的18% ;其次为7000-8000元/m2，销售面积17.73万m2，占14% 。而按销售套数计算,销售单价在7000-8000元/m2的所占比例最高,销售 2118套,占总销售套数的16%,其次为销售单价大于15000元/m2,销售1971套,占15%。 商品房平均售价： 2009年三亚市商品房平均销售价格10512元/m2，同比增长 5%；商品住房平均销售价格10503元/m2，同比增长9%；商业用房销售均价为10777元/m2。 根据实地调研发现，三亚，目前最热的房地产开发密集地，主要开发区域三亚湾、亚龙湾、海棠湾，其中一线海景房价格基本在4-10万元/平米，二、三线海景房普通公寓价格也基本在1.8万元/平米以上。 客户来源分析：三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2009年1-12月销售总套数13240套，面积123.36万m2，其中：岛外销售10674套，面积 95.71万m2，岛外客户购房占总销售套数的81%，占总销售面积的78%。岛内市场销售份额由原来的10%左右增长至20%左右，增长的主要原因在于中国南方航空集团海南有限公司兴建的商品房14万平方米，已办理预售登记10.10万m2，主要销售对象是本单位职工，因而导致岛内市场份额的增长是其主要原因。