三四线城市商业地产运营介绍1.docVIP

三四线城市商业地产运营 第一章? 三四线城市商业地产实操概论 许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。却是空荡荡的商业地产项目。在今天的国内商业地产项目是随处可见！ 城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。这类商业项目该如何操盘运作？ 由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？ 资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？ 第一节? 三四线城市商业地产市场特点简析 世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。 一、中国城市商业地产发展中存在的问题 1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？ 2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目，再来向商业地块要超值利润回报。 3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业…… 4.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。 5.三四线（地级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力不够雄厚，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。 6.三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。 7.有鉴于此，三四线城市的商业地产项目开发，应该勇于打破传统的思想框框，突破固有的思维定式。通过开发商持有经营物业的方式，发展现代商业经营模式和商业运营供应，完全可以期待更大的升值空间，有实力的投资者或开发商应尽早选取优势位置的商业物业予以持有。 二、三四线城市商业地产具有8大与众不同的特点 1.一般而言，三四线城市的市级商业中心一般只有一个，因为传统习俗与历史商脉，而深为当地消费客群所认知接受，排他性较强，在非传统市民接受的商业区开发项目，面临一定的投资风险与旺衰制约。 2.当地商业发展处在较低水平，大型商业机构（如知名百货、大型超市）相对较少，对商业地产的运营招商存在一定推广限制。 3.消费客群对于品牌的商品认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠，认可一般，对国内一二线品牌认知度反而较高。 4.当地强势的低端零售商优先占据商业要塞，开发中高低等不同类型结构的商业物业，构筑立体的竞争壁垒。一定程度的地段区域垄断和不正当霸权竞争，给外来竞争者的商业开发增加许多的潜在风险。 5.三四线城市，近五年来商业物业供应量突然增大，区域内人均商业零售面积甚至远超国内一线发达城市；处处可以见到商铺林立，而且很多还是围合式的项目内街商铺，商业体量供应严重过剩。 6.产权式商铺返租营销模式盛行，目前，有些商业项目统一运营托管到期，旺场难觅踪影，遗留了大量问题，造成投资客的群体上访。 7.地区商业经营形态发展良莠不齐，各类商业万马奔腾，与购物中心开发的盲目上马相比，大多数的专业市场相对比较成熟。 8.娱乐业态发展相对于餐饮和购物明显滞后，规模档次较低，一般以洗浴和K歌房为主，因此休闲娱乐类商业存在巨大的市场空间。 三、开发商心态、专业