昆明某酒店式公寓项目产品建议及营销策划报告创新.pptVIP

经济走势简单分析 经济稳固快速增长，为房地产行业提供良好的基础 对未来经济和收入的乐观预期、通胀加剧，居民消费强烈，国庆期间多项消费数据创新高。 通胀加剧放大房屋投资保值作用，近期房地产火爆成交，2010年7、8、9月CIP同比分别达3.3%、3.5%、3.6%连创新高，已超过3%的警戒线。 人民币升值幅度逐月增达，10月人民币对美元汇率突破6.65大关，作为国内主要投资产品之一的房地产，受此影响成交量在9、10月放大。 近期经济小结：国民经济快速增长，民众经济和收入增加，同时受通胀加剧、人民币升值等影响，房地产市场近期异常火爆，成交量、成交价格大幅上涨。短期内经济形式不会发生大的改变，未来1-2年内房地产作为抗通胀产品将受到市场的追捧，尤其是投资性产品（小户型、公寓）及商业将成为主流。 2010-2011年国家宏观调控政策分析 收紧房贷：银行已全面执行，多次置业和投资需求受限最大，部分首置需求置业门槛提高。暂停第三套房贷款、暂停不能提供一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民购房贷款、首套首付30%，基准利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基准利率1.1倍。 房产税，改革试点更加明朗，预计2010年3月左右出台。5月31日国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。房产商会会长称房产税试点或于明年3月前出台房产税最快年底出台 税率0.6%首套房将免征税 限购令，成为地方调控的杀手锏，但二线城市，尤其是省内专州县市执行会不明朗。但当一线城市房价快速增长是，限购令执行力度会进一步加大，更严厉的调控政策将会出台。 2010年房地产市场调控主要政策表 项目营销目标分解 品牌目标：作为豪嘉地产进入西双版纳开发的第一个项目，项目的成功将会为公司在西双版纳后续项目奠定良好的基石，因此项目必须做到既赚钱又赚名，打造产品标杆和价格标杆。 销售目标：项目回款总额5000万，8个月实现90%的销售。 价格目标：创造区域价格新高，超越区域均价，实现利润最大化 住宅毛坯房实收均价3000元/平方米 商铺实收均价6500元/平方米 本项目用地属性界定 本项目产品属性界定 项目价格策略—核心均价 核心均价范围确定方法 本项目选择市场比较法 定核心价格的因素： 片区因素、楼盘本体素质、楼盘附加因素3部分的影响； 周边楼盘与本项目各因素的比较； 通过各项因素的综合比较打分，确定本项目的均价（均价范围）。 项目价格策略—核心均价 价格策略—低开高走、小步快跑、分批提价整盘均价实现3000元/㎡ 产品规划建议 项目第一层规划为社区配套性商业 项目第二层规划为美容美体、养生管、温泉SPA等 第三层规划为ＫＴＶ 第四层——第七层规划为带厨房的精装修小户型40㎡（含公摊） 在销售上第二层、第三层开发大客户，实现整层销售。 注： 市场在售公寓项目表 市场公寓项目具有的各项特征 洪市整体精装修比例不高，但在市中心及一些热点区域，因区域优势突出项目开发档次高选做精装修能提升项目品质，进而拉高项目价格，而在曼弄枫片区精装修是市场的空白点。 公寓项目毛坯房和精装修并全，毛坯房2700-3400元/㎡, 精装修3800-4200元/㎡，毛坯与精装修价格差在600—800元/㎡ 目前公寓项目价格标杆为西双十二城，精装修公寓价格达到4200元/㎡，该项目处于澜沧江边，交通便捷，周边配套齐全， 景观优美，视野开阔，地理位置环境绝佳，入驻大品牌商家。旅游、休闲、购物一站式社区。 项目装修方式 当前主要有以下几种装修方式： 部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。 菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也 不计入房价。 ? 一次精装成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原装修重来。 ? 全配置式成品房：即提包入住形式，开发商进行装修，并配置全部家电日常生活用品，使得业主只需要携带自身衣物及个人用品。此类精装修项目适用于可以通过酒店管理公司进行整体包租，以每年固定回报率反馈业主的适宜投资又适宜居住的项目，这对开发商说具有较大考验。 本项目建议采用菜单式精装修成品房，配置家电日常生活用品，提供3套 装修方案让购房者选择，客户选择面广、风险相对小，公司统一装修、装饰。 项目装修风格建议 由于精装修项目属于一种批量化的产品，而为了能使价格的控制性得到保