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第二部分 写字楼租赁市场调查报告 第一章 写字楼分类及中水电国际大厦的级别确定 写字楼按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，可以将写字楼划分为顶级、甲级、乙级、丙级等不同等级的写字楼，5A具体指(BA)，通(CA)，保安自(SA)，消防自(FA)，(OA)；外，5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空、中5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净吸纳量以及空置率的走势 二、需求态势： （一）概述 受金融海啸影响全球金融危机全球经济停滞影响出于对全球经济长期低迷的忧虑，全球写字楼租赁需求减，市场由于写字楼空间供过于求，加上公司采取更具弹性的工作模式，以致办公空间需求锐减，应势走低。 金融海啸逼使一些海外金融机构及跨国公司收缩在华业务中国于去年底宣布4万亿元经济刺激计划 甲级写字楼降价成风受全球经济下滑影响，不少企业停租或缩减写字楼面积，写字楼市场的租赁活跃度有所下降，北京、上海等主要城市优质写字楼租金水平的高达8%左右下跌空间。目前，一些甲级写字楼受到客户减少的压力，在销售总量减少的背景下，已有部分项目开始进行降价促销。2009年迫于资金与市场的双重压力，已销项目进行折扣促销，新开项目低价入市是市场的主流策略。空置率逼近年历史最高位。客户停止扩租计划 全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是在企业房地产费用方面。 这种趋势，促使2009年的市场竞争主要集中在对客户资源的竞争。由此而形成围绕客户服务的竞争新特征客户议价能力进一步增强，谈判难度更大。 企业按照新的指导意见，将会更加关注人均办公面积与办公成本，因此，一些企业将会向更加适应与更加实用的区域转移城市中心的交通瓶颈，使部分企业会考虑向外疏散。从目前CBD典型的交通现况和未来两大电视台入住，会形成CBD核心区巨大的交通压力，因此，会有一些的企业外迁首选置业在交通更加便利的区域寻找。 2002年 280万平方米 2003年 331.1万平方米 2004年 358万平方米 2005年 485.7万平方米 2006年 352.9万平方米 2007年 378.4万平方米 2008年 412.28万平方米 北京甲级写字楼市场历年情况（二）2009年后北京甲级写字楼历年供应量比较表 2009年甲级写字楼的新增供应量还将保持高位，2010年会有较大幅度下降，2011年大致会与2010年持平。随着中国经济和全球经济的复苏，北京甲级写字楼的年新增供应预计会在2012年有大幅度的上升，大约会回到2007年的水平。 二、结论 　　（一）北京写字楼市场在年之前供需格局很难改变，租金、空置率等指标难有大的起色 　　2009年甲级写字楼的吸纳量将有较大幅度的下滑，而随着中国和全球经济开始走向复苏，2010年甲级写字楼的吸纳量会有小幅回升。但是，正像我们前面所认为的，中国经济复苏的不确定性比较大，暂时很难回到06、07年的高增长，根据这些不利因素，甲级写字楼的吸纳量在近几年很难回升到06年和07年的高水平，2010年预计吸纳量会在30万平方米左右，未来2到3年回升势头也会比较缓慢。　（）随着宏观经济的复苏，北京写字楼市场未来前景看好 　　虽然近期境况仍不乐观，但我们仍看好未来北京写字楼市场的发展前景。从经济基本面来讲，北京写字楼的需求潜力巨大。从总的经济形势来讲，中国经济不仅自身有巨大的潜力，未来在全球经济中的重要性也必然越来越大。不仅国内企业会有长足的发展，跨国公司也会调整全球战略，加大对中国的投入。北京作为中国的首都，是很多国内大型企业的总部所在地，而跨国公司在进入中国时很多也会将国内总部设在北京。为迎接这一发展趋势，北京市政府为推出的一系列政策。为鼓励跨国公司在京设立地区总部， 2009年5月21日北京市政府重新印发《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定》，并于6月24日，出台《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定实施办法》。《实施办法》在对跨国公司在京设立总部进行补贴与奖励、人才引进及奖励和人才流动等方面做出了新的规定。此外，朝阳区发布《朝阳区促进金融产业发展专项资金管理暂行办法补充办法》等多种政策，吸引金融企业入驻，同时设置亿元专项资金，对入驻该区的金融机构提供租金补贴、高管退税等补贴支持。 虽然这些政策短期内对写字楼市场走出困境帮助不大，但为其更长时间的发展提供了动力。写字楼由于投资面积大，资产流动性小，投资回报稳定，主要吸引长期性投