某商业广场项目经营策划书.doc

无锡万达商业广场 项目经营策划书 2007年05月 目 录 前 言…………………………………………………………1-14 一、 项目经济指标一览表…………………………………1-13 二、 背景资料清单一览……………………………………13-14 第一部分 区域规划和项目解读…………………………………15-31 一、 区域规划和项目环境调查 ……………………………15-27 二、 项目解读 ………………………………………………28-31 第二部分 市场研究、产品定位及营销策划……………………32-148 一、 市场研究……………………………………………32-97 二、 项目定位方案…………………………………………97-104 三、 营销策划……………………………………………104-145 四、 卖场策划 ……………………………………………145-148 第三部分 成本控制与规划设计策划 …………………… 一、 成本控制策划………………………………………… 二、 规划设计策划………………………………………… （一）、规划与设计策划 …………………… （二）、B区设计进度计划 …………………… （三）、D区设计进度计划 …………………… （四）、大商业建造标准 …………………… （五）、非主力店建造标准 …………………… 第四部分 资金与税收策划 …………………………………. 现金流分析……………………………………… 第五部分 开发经营计划 …………………………………. 项目报建报批流程 项目四证办理情况………………………………… 项目施工计划……………………………………… 工程施工中的主要措施 项目销售计划……………………………………… 第六部分 投资收益分析 …………………………………. 项目收益分析………………………………………… 项目投入产出分析………………………………… 盈亏平衡分析………………………………………… 税收优惠政策………………………………………… 抵效资产……………………………………………… 第七部分 风险与对策…………………………………. 风险及对策…………………………………. 对外承诺要点提示…………………………………. 附件明细目录 销售策划类…………………………………. 成本类 …………………………………. 前 言 项目经济指标一览表 规划指标 项目总体技术指标 序号 项目名称 单位 数量 备注 1 规划用地面积 ㎡ 179323.6 2 建筑占地面积 ㎡ 64364 3 容积率 2.996 4 总建筑面积 ㎡ 708700 含地下 其 中 A区 ㎡ 92400 B区 ㎡ 23200 C区 ㎡ 204850 D、E区 ㎡ 179450 5 地上总建筑面积 ㎡ 537300 其 中 A 区 五星级酒店 ㎡ 36000 A区地上总建筑面积70000㎡ 写字楼 ㎡ 28400 商铺 ㎡ 5600 B 区 商业 ㎡ 122000 B区地上总建筑面积182000㎡ 精装公寓 ㎡ 60000 C 区 住宅 ㎡ 13970 C区地上总建筑面积154850㎡，共1532户 底商 ㎡ 14800 公建配套 ㎡ 350 D、E区 住宅 ㎡ 109420 D、E区地上总建筑面积130450㎡，共1020户 底商 ㎡ 11600 配套公建、幼儿园 ㎡ 9430 6 地下总建筑面积 ㎡ 171400 其中 A区 设备及地下停车 ㎡ 22400 B区 设备及地下停车、超市 ㎡ 50000 含5900㎡超市 C区 设备及地下停车 ㎡ 50000 D区 设备及地下停车 ㎡ 49000 7 机动车停车 辆 4316 非机动车停车 AB区12895辆 CDE区8932㎡ 其 中 机动车 A区 辆 420 60辆/万㎡ B区 辆 1127 60辆/万㎡ C区 辆 1623 住宅1辆/户，公建60辆/万㎡ D、E区 辆 1146 非机动车 A区 辆 3500 500辆/万㎡ B区 辆 9395 500辆/万㎡ C区 ㎡ 5362 住宅3.5㎡/户，公建500辆/万 D、E区 ㎡ 3570 A地块酒店、写字楼技术经济指标 序号 名称 单位 数量 备注 1 规划用地面积 ㎡ 31689.6 2 总建筑面积 ㎡ 92400