世联-南昌象湖新城保集半岛地产项目营销策划提案-151PPT-2008年.pptVIP

板块认知、项目认知 发展商当前目标及解析 南昌宏观市场环境分析 项目本体分析 竞争市场分析 客户需求分析 项目客户定位 项目当前存在问题思考 案例借鉴 项目解决思路 随着南昌由单中心城市向大都市化城市形态的演进，象湖新城纳入南昌发展版图，成为南昌南部重要的城市新区 从地理版图看，象湖新城处于南昌市和南昌县两大区域的交叉口，从经济版图看，象湖新城是两大区域经济融合的结点，区位属性独特 象湖新城板块位于象湖南岸，空气清新，环境优美；抚河古道穿境而过，风光旖旎 象湖新城板块位于象湖南岸，环境优美，是理想的居住地 抚河古道穿境而过，风光旖旎，自然环境绝佳 远离城区喧嚣，空气清新，属环境优美的绝佳养生之地 距离南昌城区较远，区域城市化发展进程较慢，区域成熟度低，市场对于此板块存在价值偏见 象湖新城板块属南昌市同南昌县交界地带，城市化进程慢，成熟度低， 市场对于此板块存在“位置偏远、配套匮乏、住宅档次低下”的不良印象 象湖新城板块城市化发展进程较慢，板块内各项目入住率低下，居住氛围差，居住配套严重缺乏 本项目位于象湖新城内，总建筑面积70万平米的以住宅为主体的大规模综合型住宅项目 本项目属于存在梯次的多元化居住物业以及商业配套设施共同营造的复合活力社区 双水岸景观体系设计是本项目的一大亮点，为生活带来独特的亲水体验 项目形象——南昌首席爱心社区、南昌首席康居示范工程、国际友好社区等 城市远郊新区内，具备强势产品价值和一定的自然资源支撑的大规模低密度综合型住宅项目 宏观——政策从紧、紧缩银根、房贷从严 市场大势 宏观政策对市场的影响 市场大势 做最坏打算全面调整过冬 市场大势 未来政策预判：政策继续从紧，市场将仍处于整固期 市场大势 08楼市进入整固期，投资增长而销售显著下降，投资与中高端改善型需求大受冲击，主流开发商开始全面贴近刚性需求 长沙房地产市场自2008年以来，交易量持续低迷， 销售均价围绕在4000元左右波动，整体市场活跃度低 长沙 市场供求关系的变化，将使长沙房地产市场投资、投机性进一步减少，房地产市场将由较热转向稳健，商品房价将趋于合理，涨幅将明显降低 长沙 受宏观调控和金融政策的持续影响，武汉楼市成交量持续低迷，消费者购房观望气氛逐渐加重，房地产市场已进入一个短暂调整时期 武汉 受宏观调控和金融政策的持续影响，武汉楼市成交量持续低迷，消费者购房观望气氛逐渐加重，房地产市场已进入一个短暂调整时期 武汉 2008年以来重庆房地产市场进入一个低迷阶段，市场观望气氛浓重 重庆 重庆房地产市场目前供大于求，刚性需求增加，房价增速将回归理性区间，实现稳中小升 重庆 目前南昌住宅市场供应量严重下滑，市场观望氛围浓厚 南昌 价跌量缩,供需失衡,部分楼盘以价格赢得市场刚性需求先机,成交压力使价格下行已成趋势 南昌 南昌市目前中部二线城市中，受政策影响一手房价格、成交量下滑最为严重的城市 总结 各城市均处于房地产发展周期的调整期阶段，对于开发商而言各个阶段需要不同的开发策略和销售策略 总结 各板块特征分析 项目一期回顾： 项目一期建筑面积21万平米（地下5万平米） 建筑类型：多层、高层 当前销售情况：项目一期第一批于2008年5月份开盘，推出218套多层产品，截至目前已销售100套 一期存在的问题： 1. 项目现场展示不够全面，致使项目产品价值点传递不到位，面对当前的市场形式，项目销售受价格的影响，停滞 2、项目整体形象变动，市场诉求点众多，导致项目形象不够具象，影响市场对于项目的认知 本项目自07年10月开始推广至今，项目形象变更频繁，推广动作虽多，但主线不明，市场概念模糊 项目核心卖点传递不清晰，诉求点众多，主次不明，没有形成独特且差异化的价值体系 目前项目现场展示不到位，致使项目虽有差异化的产品亮点（建材、智能化），但是市场认知较少，无任何体验设施 受当前市场形势、竞争楼盘销售状况以及此次开盘销量影响，销售人员状态不佳略带疲惫 销售说辞平白无力，无任何吸引力，难以打动上门客户购买 工地现场杂乱，看放通道简陋，同项目形象严重不符 象湖新城板块各多层产品供应项目圈定： 象湖板块内各代表项目详细状况 结合当前本项目所推出的产品类型和推售时间，确定本项目现阶段的竞争对手和未来竞争对手 根据各竞争对手的推出产品、推售时间，确定本项目目前的竞争环境 通过目前本项目同各多层产品供应产品的综合素质、产品存量等方面对比分析，确定目前象湖新城板块市场上的各竞争性项目 优势明显,是本区域之形象标杆,产品受市场高认可，销售火爆，10月该项目加推多层产品，对于本项目将是一大冲击 到位的现场展示、高档的配套设施、完善的现场体验中心，大大提升了客户的感知价值 多频次、针对性强、结合实事的小