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目前房地产开发所面临的 几个法律问题及解决 总述 中国房地产的发展主要得益于城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地 产生产方式改革。 城镇住房制度的改革 中国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使 用为特点的福利性实物分配住房制度。国务院几次发布了推进全国城镇住房制度 改革的方案和决定。1998 年，国务院以23 号文件发布了 《国务院关于进一步深 化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》，明确了城镇住房制度改革的指导思 想、目标和基本原则，主要内容包括：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货 币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；调整住房投资结构，重 点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题；继续推进现有公 有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策，加快经济适用住房建设； 发展住房金融服务；加强住房物业管理。 城市土地使用制度改革 中国传统的城市土地使用制度是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁 止土地使用者转让土地的制度。中国土地使用制度的改革发展突出表现在以下方 面：征收土地使用费；开展土地使用权有偿出让和转让；制定地方性土地使用权 有偿出让转让法规；修改宪法和土地管理法；制定全国性的土地使用权出让和转 让条例。 房地产生产方式改革 中国原有房地产生产方式即城市建设是国家投资、分散建设，使城市统一规 划难以实现。随着城市经济的快速发展，出现了城市建设和房地产生产方式的改 革即房地产综合开发。房地产综合开发就是把从城市总体规划开始、确定建设项 目、选址定点、勘察设计、征地拆迁、备料、施工、交付使用以及运营管理和维 修养护等各环节组织、衔接起来，使城市规划与开发建设紧结合为一个有机整体， 以保证城市建设的健康、协调发展。房地产综合开发的特点是“综合”和“配套”， 即对地上地下设施进行综合建设，对住宅、工商业用房、文教卫生福利设施、园 林绿化、道路交通以及其它公用设施进行配套建设。这些反映了房地产从无限期、 低租金的分配模式向有限期、有偿使用和商品经营模式的转化。 房地产基本法律框架 1 房地产法律框架是以现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性 法规、地方性规章构成的，用于调整和规范房产业的有机的、统一的、完整的法 律体系。 《中华人民共和国城市房地产管理法》是中国第一部全面规范房地产开发用 地、房地产开发建设、房地产交易、房地产权属登记管理的大法，是房地产立法、 执法和从事房地产管理的主要依据。《中华人民共和国土地管理法》是主要解决 土地资源的保护、利用和配制，规范城市建设用地的征用等问题。《中华人民共 和国城市规划法》重点是规范城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部 署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设 施的建设。《中华人民共和国建筑法》规定了对在中国境内从事各类房屋建筑及 其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动的监督管理。 房地产行政法规是以国务院令颁发的，主要有《城市房地产开发经营理条 例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《建设工程 质量管理条例》。 房地产部门规章是以建设部部长令颁布的，主要有《房地产开发企业资管理 办法》《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房地产预售管理办法》、《商品 房销售管理办法》、《城市房地产转让管理办法》、《城市房地产租赁管理办法》、 《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《城市新建住宅 小区管理办法》等等。 此外，还包括地方性法规和地方规章。由于中国地域辽阔，各地经济发展水 平和法制完善程度也有很大差异。尤其房地产业本身带有的地域性特点使房地产 开发受地方政策和法规的影响更为明显。例如：北京市政府颁布的 《关于停止经 营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》真接影响到房地产的开发。 除以上专门性的法律规定外，还需关注其它的可以与房地产业相关或发生关 系的其它法律和制度，还有专门对外商、外资适用的法律规定。 房地产市场日臻成熟——北京市房地产投资法律环境分析 内外销房产市场的统一 北京房地产在1995 年形成内外销两个市场，这种局面一直持续了将近十年。