澳門物業管理法律制度的檢討-澳門特別行政區政府行政暨.PDFVIP

o 《行政》第二十三卷，總第九十期，2010 N .4，873—884 873 * 為兌現 《中葡聯合聲 明》對法律本地化作 出的承諾 ，澳 門五大法 典於 19 9 9 年澳 門回歸 前 已完成 中文版 本 的編 制 ， 《民 法典 》亦 屬其 一 。從此 ，普羅大眾便有機會接觸到 中文版 的 《民法典 》 ，關注 自己 權益者可以查 閱相 關條文的 內容 ，尋找維權理據 。物業管理事務為一 實例 1 ，關係 到許 多的業主2 、非具所有權 的佔 有人 的居住安全 、居住 環境 的衛生 、物業的維護 、保存和利用等切身利益 ，是民生 的重要一 環 。 從此 ，業主佔有人懂得以法律途徑來保護 自己的權益 ，一改以往 無知 、被 動受 管理 的局 面 。他們 漸 漸 認 識 到 自己才是物 業 管理 區域 （或稱屋邨 ）的主人 ，物業管理服務企業的管理權是基於大部分業主 的容忍下且為業主的利益才能成立 （前期物業管理服務企業的無因管 理 ） ，或 源 自業 主成 員權 的管理 而派生 出來 的管理權 能 ，基 於委任 （或委託 ）合 同而設立 。 當這種意識漸漸增強時 ，業主對物業管理服務企業的心態發生 了 重大轉變 ，從過去的忍讓 ，發展到抱怨 、指責 ，最後使物業管理服務 企業遷走 。部分業主開始知道 ，要實現 自己的權利 ，有效保護 自己的 權益 ，必須 自己當家作主 ，並要依 照法律規定的程序召開業主大會 ， 選 出業主組成管理委員會 ，並授權它執行業主大會的決議 。因此 ，召 開業 主大 會 、成立 管理 委 員會 之風 從零 星刮起 ，逐 漸 蔓延 ，直 至擴 大 ，形成潮流 。 * 經濟法學碩士 ，澳門科技大學商法博士生 。 1. 物業 ，是指房屋及與相配套的設備 、設施和相關場地 。　 2. 業主 （或稱不動產所有人 ） ，是指房屋的所有權人 。　 874 可是 在 實 踐 《民 法典 》有 關分 層建 築物 所 有權 法律 制 度 的過 程 中 ，實際工作 中卻遇到種種法律操作上的難題 ，譬如 ：業主大會的議 事規則 ；制訂建築物管理規章 ；第二次召集業主大會 ；分層所有人大 會或管理委員會的法律人格 ；成功召集大會所需有效票數佔大廈總值 份 額 的比 例 和計 算 標 準 ；共 同儲 備基 金是 否 可用作代 表 業 主進行 訴 訟 ；社 團銀行 帳戶的開立 ；非業主能否成為管理委員成員 ；管理委員 會的登記備案制度 、法律責任 ；房屋局對私人物業管理活動的法定權 限 、職 責和處 罰權 等 。這 些 問題 一 直 困擾 着政 府 、物 業 管理服 務 企 業 、業主 、佔有人和管理委員會 。這 些問題 的產生應歸咎於法律 的不 清晰規定 ，導致解讀歧義 ；法律 的空 白和漏洞 ；法律規範不切實際 ， 增加操作和執行的難度和成本 ，使人望而卻步 。 對此 ，社會對修法的訴求 日趨 強烈 、呼聲 日益高漲 。政府也注意 到分層建築物管理法律制度在施行 中存在這樣和那樣 的問題 ，有檢討 和修改 的必要 。但是 ，考慮到法律 的系統性和完整性 ，不敢 輕易有大 動作修改 《澳 門民法典 》第三卷 “物權” 的第二編第五章 “分層所有 權” ，而是僅對 “房屋局 的組織及運作”作修改 ，於200 5 年 12 月9 日 制定第24/ 200 5/ 號行政法規 ，增加 了房屋局對私人物業管理活動的協 助 、輔助職 能 ，但是 ，沒有從根本上解決分層建築物法律制度存在的 法律 問題 ，成效不彰顯而易見 。 據知 ，政府 已有意 向強化對物業管理區域的監管 ，也在構想一些 舉 措 ，例 如提 高物 業 管理 企 業註冊 資本 ；設 立保 障金和 技術 主管制 度 ；管理員資格認證制度 ；管理委員會登記備案制度 ；物業管理企業 與業主之 間物業管理糾