房地产项目开发工作程序.xls

Sheet3 Sheet2 Sheet1 项 目 操 作 模 式 编 主 要 任 务 牵头部门 工作关键点 所需准备资料、资源 成 果 成果流向 号 一 土地获取 发展部 配合部门：策划部、设计管理部、造价管理部、财务部 土地信息收集 1、土地信息资料收集(红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、房地产证等；) 2、资料真实性、合法性调查：合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵； 3、核资料准确度； 《公司发展规划》 《土地获取与评价体系》； 《调查报告》 开发部《政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）》 （红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件） 可行性内部分析 1、片区资料收集（现场踏勘） 规划 环境 配套 文化 民俗 照相机/地图/交通工具 策划流程和操作规范 现场踏勘表 2、房地产市场行情资料收集 供给 需求 价格 政策 法规 统计年鉴/各种机构研究报告 市场环境分析报告 3、典型代表楼盘资料收集 规模 产品形态 档次 价格销售状况 楼盘调查表 4、编制拓展建议 SWOT分析和建议 项目拓展建议 合作建房合同或土地转让合同 评审后的合同稿 《国家土地政策》 签订后的《合同》 计划立项 开发部《政府资料提交及配合工作流程》（宗地图、规划设计要点、计划立项等）； 计划立项批文 《设计报建工作流程（图纸、填写表格、批文等）》； 二 前期策划阶段 策划部 配合部门：总办、设计管理部、发展部 项目总控计划 1、计划草拟 进度计划；资金安排与运用计划编写；人员计划； 公司年度经营计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料 《公司年度经营计划》； 《开发进度计划》初稿 组织召开计划协调会，出会议纪要 项目实施计划草拟稿 召开计划研讨会 3、计划调整 合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，计划的实际操作性强 计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见 《项目实施计划》修订稿 4、定 稿； 在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作性 经总办书面签字确认的《项目实施计划》 已被确认的《项目实施计划》 《开发进度计划》关键线路版 市场调查 1、拟订调查方案 目的/工作计划/要求 2、选择合作的调查公司 公司实力/合作方式/合同洽谈/签约 3、调查问卷 设计（客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同）→征询相关部门有关问卷意见（产品设计部门/采购部门/总裁办）→修改/确定/报批 4、调查实施 场地和礼品 市场定位 策划流程和操作规范； 市场定位报告 开发部/总裁 开发部《策划定位报告调研、编写配合工作流程》 依据项目景观/规模/定位/意境/品位，拟订项目命名的原则和方向→命名提案/讨论/总结→向相关部门分发征询意见表→依据命名方案设计LOGO→命名与LOGO报批 概念设计指引书 1、目标客户需求特性描述 策划 基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求 开发/总裁 2、项目开发理念阐述 规划理念/人、自然、建筑三者关系/生活方式和人文精神倡导 产品形态组合表 3、产品形态组合 住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率 总体规划指引方案 4、总体规划指引及评审 土地级差分析/产品组团布置指引/主要出入口/交通组织路线/停车方式/主要景观轴线/公共活动空间布置； 环境设计指引方案 5、环境设计指引及评审 环境设计概念/环境设计风格/环境设计采用元素/主要展示区域得环境设计要求 开发周期指引方案 6、开发周期指引 分期开发范围划分原则/分期开发区域划分/各期开发顺序/开发周期多方案评审 优展区规划指引方案 7、优展区规划指引 确定优展区范围/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优展区配套要求/ 物业管理方式指引方案 8、物业管理方式指引 物业管理模式 开发/总裁/物业 三 施工图设计阶段（一） 设计管理部 配合部门：策划部、采购部、造价管理部 概 设计单位甄选与招标 编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论证； 《设计单位信息库》设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情 《项目实施计划》/《概念设计工作指引》/《设计任务书》/相关法律法规 《甄选报告》《设计任务书》《概念设计合同书》 念 设 概念（规划）设计评审与优化 制定评审标准；地块容积率分析及经济技术指标分析论证；评审规